房屋租赁合同的有效期限由当事人协商一致确定，若未达成协议，则依据相关法律法规规定执行。当事人约定合同附终止期限的，自期限届至时失效。租赁期限不得超过二十年，否则超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
法律分析
房屋租赁合同的有效期限：
1. 当事人应协商一致确定；
2. 若未达成协议，则依据相关法律法规规定执行。
2、当事人约定合同附终止期限的，自期限届至时失效；
3、当事人约定的租赁期限不得超过二十年，否则超过部分无效。
一、请问承租人如何提前退租
承租人提前退租，如果构成违约的，出租人可以按照合同约定要求其承担违约责任。不构成违约的，可以和对方签订终止租赁协议，以避免产生纠纷。
根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、协议有效期是一年还是两年
依据我国相关的规定，协议的有效期一般是由双方当事人协商确定，并在合同中载明的，而有些合同是规定了最长期限的，要按法律规定确定期限。比如租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
拓展延伸
采购合同是否要约定有效期
采购合同不一定需要约定有效期，看当事人之间的合意。根据《民法典》第一百六十条，民事法律行为可以附期限，但是根据其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为，自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。
结语
房屋租赁合同的有效期限由当事人协商一致确定，若未达成协议，则依据相关法律法规规定执行。当事人约定合同附终止期限的，自期限届至时失效。同时，根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，房屋租赁合同的有效期限为租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第七百零三条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。