某商贸城营销策划案

第一部分  市场篇

项目实施之前，需对整个市场环境进行深入的调查分析，准确掌握市场信息，把握市场环境的变化。因此，我们组织了一支专业的市场调查小组对项目的市场环境进行了细致的调查研究。

一、项目营销环境调查分析

1、某城区环境

1. 地区简介

全镇占地总面积381平方公里，人口6.8万人，其中城区人口1.8万人。总面积为362平方公里，其中城区面积6.5平方公里。全国153个重点示范镇及全区20个重点小镇之一；具有良好的投资环境。

1. 交通发达、运输便利

东接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；处柳江、桂柳高速公路、国道322线、209线、湘桂铁路交汇处，是西南省区通往广东、湖南的重要通道，来往客运非常繁忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粤，区位优势独特。这些都为某商业的发展提供了得天独厚的地理环境。

2、环境

1. 加大基础建设，吸引外资

镇加强某的基础建设，扩大城区的建设力度，多方引进外来资金的投入并给予多方优惠，如按五折优惠价收取土地征用费或租用费，在用水、用电方面给予优先安排，帮助代办有关证、照手续等。一系列的优惠，给某投资环境的改善提供有力的支持与帮助，为某房地产业、商业的发展创造了良好的机会。

1. 长远规划

     1997年起，镇对全镇实行至2015年的长远规划，

2004年再次调整规划，加大镇区功能完善性，拟2005年前

引资在码头处建设一座AA公园。规划为房地产业的发展提

供了更多的机会，某房地产业的发展前景乐观。

3、流通环境

1. 陆地交通繁忙

某做为一个交通枢纽，来往的车辆非常频繁，每一时

间段车辆通过的频率都较高。进入镇区的道路周边基本上都是车辆维修的铺面，约估有十家以上，可见陆地交通的繁忙及过往车辆之多。

项目位于镇中心十字路口旁，各来往车辆络绎不绝，均从此经过，保证了区域内巨大的车流量，为项目营造旺盛的环境氛围。

1. 水路交通发达

某镇的水路交通也不落后于陆地交通，水运方便，LR西面的柳江河有两个码头，LQ江建有1个码头，年吞吐量15万吨。LQ江上的水运很频繁，可以看见大小船只经常在江上穿行。水运以货物运输为主，到了赶集的日子，客运船只逐渐增加，多数是来自倒江等地的下游民众。

项目靠近LQ江码头，赶集日许多民众通过此码头上到镇上，这为项目开拓了更大的市场。

1. 集日人流量增加

某集市人流量比平日尽多出一倍，人山人海，非常热

闹，赶集的民众纷纷来到镇上买卖，买卖品种众多，以农副产品居多。集日以三天为一个周期，在这一时期成交额也达到最高。集日的人流量给项目增添了大量的人气。

4、企业环境

1. 企业状况

全镇企业有红砖、运输、建筑、金属制品、冶炼、包装、合金、锌品、食品、机车修理、塑料等170多家企业，个体户达2800多户，其中千万元企业14个，500万元企业21个。工业园区内有34家民营化工、冶炼类企业；造纸厂星罗棋布，大大小小总共有8家左右，其中以林业造纸厂最大及最具规模，是广西级的造纸企业。整个镇以工业较为发达且发展速度较快。

1. 大型企业入驻

与YY工业园区对接后，某镇将在LQ江对岸再建一

个工业区，现已有睡宝床垫厂进驻，并开始建设厂房，将于明年年底投入上线。紧随着有汽配厂、锡制厂等较为大型、规模化的企业来到某投资建厂，其中多为L、鹿寨的投资商。大型企业的入驻必然带动某经济的发展，提高居民收入，从而刺激消费。

二、收入与消费的调查

1、人均年收入情况

A、 某行政管理范围内的乡、村、屯等人均年收入为2650元左右，而城区内的人均年收入为10000元左右。

B、镇收益的主要来源90%来至镇工业的收入，剩余10%主要是运输业及农业。

     某镇人均年收入和财政收入来源统计表：

可以看出 ，某城区的人均年收入相对还是比较可观的，并且某镇的工业带动着整个镇经济的发展，随着镇工业的不断完善和改进，镇经济必定再上一个台阶，经济的发展带动收入的增加，某人均收入可望提高，但是可以预见，居民收入增加同时储蓄也在不断的增加。

2、企业职工收入情况

A、现有的工业园区内民营企业的人均月收入水平都在600元～1000元左右，园内工人以周边的居民为主，约估1000人左右。

B、林业造纸厂人均月收入在1000元左右，而镇上制糖厂正在企业改制过程中，效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。

某企业职工收入情况统计表：

随着近年工业园区扩建，做为L的卫星城，与L工业相接轨，连接YY工业园，引进大型企业的入驻，带动工业以及其他产业的发展，人均收入将再上一个台阶。

3、消费情况

A、容消费水平与L消费水平相持平，生活用品及市场肉、菜类价格与L同类物品在一个标准线上。

B、旅馆住宿业不发达，客源不足，普通的旅馆收费5元～15元/天，镇重点保护单位喜来登宾馆最低消费80元/天。

 某镇除住宿较为便宜外，其他消费稍高，随着经济的发展，收入的提高将会带动消费水平的提高，但人们的消费意识也逐渐转变，因此，消费不会趋于盲目，而是较为保守。

 三、某镇住宅开发总量调查分析

 1、现有住宅状况调查

1. 老城区

老城区多数是外来租住人员，连周边人数共有1000多人，居住以平房、土胚房为主，环境、卫生较差。

2. 新城区
   1. 1996开始，整个镇的文化政治中心整体搬迁到新城

区内，在搬迁的同时，原有居民跟随一起搬入新城区，并且在新城区内买地自建私人砖房，其中，砖房三层结构占50%，四层结构占30%，二层结构占20%。

b. 在较为热闹的街区及主干道，居民买地建房后一楼主要做为商铺用，或自己居住及出租，面积50㎡～80㎡不等，租金500元左右。

c. 据调查，新城区内除了原有居民外，还有周边乡村甚至L、鹿寨的外来人员买地建房，部分买地主要为炒地赚差价。

2、现行开发的商住小区调查分析

A、BB商住小区