关于淮安市物业管理现状的调查报告
本次调查旨在通过对淮安市物业服务体制方面、社会方面的，也包括有来自政策方面和物业管理运行机制自身问题及对物业管理工作认识等情况进行调查,深入了解淮安市物业管理现状,以发现淮安市物业管理工作中存在的问题。
一、物业管理的定义
物业管理，是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
二、淮安市物业管理现状
（一）淮安市按照江苏省相关物业管理规定执行，即对从事物业管理活动的企业实行资质制度。物业管理企业的资质是企业实力、规模、业绩和诚信的综合反映，是国家对物业管理市场准入管理的重要标志。物业管理企业从事物业管理业务的条件包括：有符合国家规定的注册资本；有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员；有一定的从事物业管理的业绩。物业管理企业划分为一级、二极、三级资质等级和临时资质。
（二）公司共有420家，一级资质企业只有2家，二级资质企业有31家，其中公司有111家、公司有62家，在全市县区中，物业公司最少的是金湖。目前，外来物业公司总量已达到30家，他们的资质较高，大部分为一级资质。
（三）招标单位对物业服务企业选聘一般是通过公开招投标方式实施。
1、成立招标机构；
2、编制招标文件；
3、发布招标消息；
4、招标单位的资格预审；
5、发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等；
6、组织投标单位现场勘察答疑；
7、接收和收存投标书；
8、组织开标；
9、评价和确定中标单位；
10、发出中标或未中标通知书。；
11、与中标单位签订物业服务合同；
12、招标结束；
三、淮安市物业管理存在的主要问题
目前，我市物业管理工作中存在问题有多方面原因，包括有来自体制方面、社会方面的，也包括有来自政策方面和物业管理运行机制自身的等，突出表现在以下三个方面。
一是思想认识存在明显差距，工作缺乏深厚的群众基础。物业管理是伴随着市场经济体制建立和住房制度改革的实施而产生的新生事物。由于我市受地理条件、区域经济发展水平及城市规划设计等诸多因素的影响，小区建设滞后，小区规模偏小，住宅的基础配套不完善，致使物业管理起步较晚、发展缓慢。因此，许多居民对物业管理这一行业在思想上缺乏一种科学认识，基础薄弱。具体表现在：
1、业主对物业管理缺乏正确认识。由于多年来在计划经济体制下行政管房、福利管房的观念根深蒂固，虽然通过房改，房屋产权出现多元化，但是部分居民思想认识上仍习惯于政府统包统揽，依赖政府管房的思维定势，在很大一部分市民心里，似乎有一个不成文的公式，即不论谁管房、管到什么程度，只要不拿钱或少拿钱就行。因此，对物业管理这种行业从认识上一时难以接受。有的虽然接受了物业管理，但没有真正理解物业管理的优越性，总是把综合服务的物业管理与单一的社区管理在费用上进行比较，认为原有的社区管理费用低，物业管理收费高，从心理上不愿意接受，从行为上就表现为逃避交费、不愿意交费或拒交物业管理费。
2、有关部门对物业管理的重要意义和作用缺乏正确认识。从目前我市的实际来看，大都把物业管理简单地看作是企业行为，按一般企业来对待，因而大大制约了物业管理企业的快速、健康发展。就大的方面而言，物业管理是加快区域精神文明建设，推进社会治安综合治理等方面工作不可忽视的有效载体。因此，我们必须把这项工作纳入政府工作的重要日程，不断对物业管理工作加强宏观调控，以保证其健康的发展方向，保证其不断上规模、上档次。各有关部门也应从
物业管理具有的重要地位和作用出发，从其微利和服务行业的特征出发，给予积极的扶持与支持。
3、物业管理企业对自身认识不明确、定位不准。在自身定位上，由于物业管理公司本身是企业，因此很容易从企业自身利益出发，认为只要能够获得利润，企业就能生存发展，而没有充分认识到物业管理在全市经济建设和社会发展中的重要地位和作用，缺乏对本行业重要性的认识，导致在服务管理工作中责任感不强。在经营管理上，由于受传统房管制度影响较深，仍然习惯于用于行政手段管房，而不会灵活运用市场经济规律和手段，从事服务与管理，头脑中“业主是上帝”、“以人为本”、“服务质量和管理水平是企业生存发展的生命线”思想没有真正树立起来。
二是物业管理体制和运行机制存在诸多缺陷，工作缺乏有力的内在动力。物业管理起步晚的实际，必然造成我们在物业管理体制和运行机制建设上较为滞后，其中管理体制问题和运行机制问题是我市物业管理发展中一个比较突出的问题，主要表现在三个方面：
1、尚未建立起科学而符合客观规律要求的运行机制。我市物业管理企业组建较晚，企业内部管理监督机制和竞争激励机制尚不完善，社会监督和公开承诺等制度尚不健全，加上从业人员数量偏少，素质参差不齐，力量明显不足，企业自身建设亟需加强。
2、政策、法规建设滞后，缺乏对物业的规范管理。目前，在物业管理方面，国家虽然出台了一系列物业管理政策与法规，但大多是针对大、中城市和具有一定规模的住宅小区，而对中小城市（镇）、面积小、规模小的住宅小区物业管理适用性不大。加之我们起步较晚，对物业管理政策法规研究相对较少，制定出台的措施也较少，导致物业管理缺乏权威性的物业管理法规，得不到政策扶持。在实际操作中造成物业管理无法可依、无章可循，业主与物业管理公司、物业管理公司与各职能部门、街道之间极易出现矛盾和纠纷，物业管理市场比较混乱。
3、有关职能部门、业主管理委员会与物业企业关系不协调、没理顺，没有形成巨大合力。由于我市的住宅小区管理在相当长的一段时间内是采取行政管理体制，在新旧体制转换过程中，必然发生碰撞。突出地表现为：有关职能部门、街道与物业管理企业职责交叉、关系不顺。比如：小区内的配套设施、草坪绿地、清扫保洁、治安保卫等，过去由市政、园林、环卫、公安等部门和街道分别管理，
实行物业公司统一管理的小区，在职责、权力和利益的划分上必然产生摩擦。特别是物业管理企业与各街道之间矛盾纠纷比较突出，物业管理公司负责小区内的清扫保洁、治安保卫、绿化美化和部分经营创收活动。同时，住宅小区管理又是各街道城市管理和社区建设、社区管理的重要组成部分，街道负责整个辖区范围内的管理，这其中当然包括物业管理公司管理的住宅小区，由于在责、权、利划分上尚不尽科学和合理，两者之间必然存在着关系不顺的地方。由于业主管理委员会建设滞后，业主对物业管理企业的服务质量和管理水平的监督作用不强，难以维护自身的利益，对物业管理企业服务不到位的地方，只能采取拒交服务费的方式进行。物业管理企业收不到住户的物业服务费就降低服务标准，形成业主欠费、物业管理企业服务质量下滑的恶性循环。
三是社会对物业管理缺乏支持热情，使物业管理缺少必要的社会基础。物业管理工作，其表现形式是企业行为，但就其自身的内在规定性而言，是服务于千家万户的社会工程，它蕴含三个文明建设的重要内容。因此，它是一项涉及面广，需要社会各部门都予以支持才能得以健康发展的社会系统工程。但在实践中，许多人只把物业管理工作看作是简单的企业行为，看作是建设行政主管部门或房产部门一家的事，这就使物业管理行业在建设行政主管部门一家孤军奋战的情况下，得到只能是维持生计的支持，而很难在市场经济的风浪中昂首挺胸、快步推进。
希望政府相关主管部门能真正把物业管理工作中存在的问题，摆在重要议事日程，对物业管理工作中出现的问题和困难，要进行认真的研究，并制定科学有效的管理措施和办法，理顺物业管理体制，建立科学、高效的运行机制。
总之，要千方百计地采取多种形式，多渠道、多角度、多手段地宣传加快规范和全面实施物业管理的必要性、重要性和可行性，积极研究和探索物业管理的有效政策和有效途径，依靠行政的、经济的、法律的等多种手段，切实加强对这项工作的领导，促进我市的物业管理工作的快速健康发展。