法学新论 ２００９年９月 浅议审判商品房 买卖合同 纠纷的司法对策 文／杨华敏 吴帆 中图分类号：Ｄ９２３．６ 文献标识码：Ｂ 文章编号：１００９－９１６６（２００９）Ｏ２６（ｃ）一００２８—０１ 近年来，随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发 提起赔偿诉讼。从相关统计来看，这种现象发生率比较底。即使 展，使得房地产业在我国实现社会化进程中的地位越来越被社会 有，也多半呈现了“为了对抗房产商各种违约行为而采取的对抗 所认同，同时，也呈现出商品房买卖纠纷日益凸现的现状。由于 行为”特征，为了争取既得利益免受损失而为之。这种现象，也 房地产市场的大肆走红，开发并出售商品房成为房地产商的重要 应该值得我们法院高度重视。 投资形式。在商品房交易过程中，由于主观或者客观原因引起的 三 审判商品房买卖合同纠纷的司法对策。针对商品房交易 房产交易合同纠纷的司法案件逐年增加。如何运用法律的程序处 合同产生的纠纷，最高法院于１９９５年１２月２７日制定了 关于审理 理好买方以及卖方的利益矛盾纠纷，是我们司法系统应该积极思 房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以 考的问题。下面，就我院近两年以来受理的商品房交易纠纷案例 下简称“ 解答 ”），使房地产纠纷得有法可依；但商品房交 为出发点，谈谈审判商品房买卖合同纠纷的可行眭司法对策，以 易市场仍然欠规范； ２００７年ｌ０月１日起施行了《中华人民共和国 与同行共勉。 物权法》，也没有对商品房买卖作出全面细致的规范，而现今购 一．我院及全国受理房产纠纷案件情况。贵州省天柱县人 房者赖以援用的法律规定都是以事后处理为主，事前预防的极 民法院２００７年至２００９年９月受理商品房买卖合同纠纷案件的基本 少。那么，法院在商品房纠纷案处理的具体实践中，该采取怎样 情况是：２００７年１月至２００９年９月，共受理商品房买卖合同纠纷案 的司法对策呢？通过近年来的审判经验和积极探索，笔者认为： 件４５件，２００７年受理６件，２００８年受理１４件，２００９年１－－９月受理２６ （一）对于以上因不能如期交房、未按期办理产权过户手续、房 件。在这４５起案件中，房地产开发商作为被告的３６起，占８０％， 屋质量不合格、设备和装修不符合合同约定、房屋面积出现误差 买受人作为被告的仅９起，占２０％。受理的４５起案件，已审结４４ 等现象引发的纠纷，可采用买房时订立的合同条款来进行处理。 件，其中撤诉ａＮ、调解３件，调解和经调解撤诉率为１５．９％；判 即：不能如期交房或未按期办理产权过户手续，如果不是合同约 决３７件，判决率为８４％，判决后上诉的ｌ２件，上诉率３２．４％。全 定的可以免责的是由，法院就应该按照合同约定判决房开商承担 国法院２００２年受理的８万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠 违约责任，并要求其赔偿对买受人进行相应赔偿。此外，在此类 纷占２５％，而在２００９年第一季度受理的６８９８件房地产案件中，商 案件审判中，还可以根据双方之间订立的合同上约定的违约金数 品房买卖合同纠纷就占近５０￣／ｏ。同时，现实社会和审判实践中出 额，判决房开商赔偿买受人相应的违约金。根据最高院出台的 现的商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等新问题也亟待解 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 决。而现行的法律、法规的不够完善，使人民法院在审理商品房 （以下科称“《解释》”）规定，因房屋主体结构质量不合格不 纠纷案件中遇到了许多法律适用的难题。我院所审结的商品房买 能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确 卖合同纠纷案件呈“两高一低”的特点，即判决率高、上诉率 属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。 高，调解低率 造成这种现象的原因主要是商品房买卖合同涉及 此外，对因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解 购房户的切身利益，买受人一般倾其所有买房，房地产商在违约 除合同和赔偿损失的，法院应予支持。对于房屋面积出现误差， 的情况下若对所有同种情况的买受人以同一高标准赔偿，导致利 应该根据国家的相关规定，进行权威测量后，对买受人多退少 润损失很大，双方利益尖锐对立，双方意见分歧较大，贝０矛盾的 补。 （二）对于不按约定及时交纳购房款的买受违约行为案件， 尖锐陛凸显，调解结案难度增大，审理结果多为判决结案。而且 法院可以按合同约定的有关条款执行（对于有无效购房合同情形 近三年来，我院商品房买卖合同纠纷案件成倍递增，并呈现出了 的，本文不作阐述）。对于这类案件，要区分具体情形来进行审 许多新特征，对法院审理这些案件提出了更高的要求。所以，这 理。第一种ｆ青形，在房开商没有任何违约的情况下，业主无故拒 就希望国家在法律与制度上来不断规范和完善商品房市场行为。 付房款，在房开商多次催促无效而诉至法院的，法院应该根据 二、引起商品房买卖合同纠纷的类型和原因。通过审理多起 （（解答》和 解释 的相关条款，判决业主按期支付所欠房款， 商品房买卖合同纠纷案件，以及参照全省乃至全国商品房买卖合 并根据合同约定赔偿相应损失。另一种『青形，业主以购买的房屋 同纠纷案件统计情况，经过仔细分析和认真总结，笔者得出： 质量和面积等与开发商签订的合同中约定不符，便拒绝交纳房屋 （一）房产商作为被告引起的纠纷原因有：１、不能如期交房。 余款而被房开商起诉到法院的，法院在审理这类案件时，应该以 很多房地产商不能如期交房主要是由于开发商时间规划不合理， 业主没有按照合同约定履行合同义务为由，判决业主应及时交款 同时，开发商总是以各种借口来搪塞不按期交房。当然，也有不 并承担相应合同违约金。至于所反映房开商有违约行为的，法院 可抗拒力等客观因素导致不能按期交房，虽然这些纠纷处理方法 可建议其另案起诉，并参照上段论述进行审理。 在合同上有严格规定，但是仍然要通过法律程序来解决。２、房 以上是针对房屋买卖纠纷案件中经常遇到的一些问题的浅短 屋面积出现误差。由于没有达到合同规定的面积，出现误差，买 见解和思考，不妥之处敬请批评指正，以期共同研讨，寻求更加 受人有权利通过司法的程序维护自己的合法权利。３、房屋质量 准确、具体、妥善的解决此类纠纷的好方法。 不合格。有些开发商在利益的驱使下，不重视质量关，容易导致 严重的安全事故，给人民生命安全带来潜在（有些已经发生）的 作者单位：贵州省天柱县人民法院 威胁。４、设备、装修不符合合同约定。这种现象非常的普遍。 作者局介：杨华敏（１９ ７８．１一），女，侗族，１９ ９８ 房开商没有达到买受人的要求和合同的规定，是引起纠纷的根本 年毕业于西南政法大学，２００Ｏ年在贵州省天柱县人民法院 原因。５、未按期办理产权过户手续等现象，也成为了商品房买 工作，２Ｏ０ ５年主持办公室工作，２ｏＯ８年任法庭庭长；吴帆 卖合同纠纷重要内容。 （二）买受人作为被告引起纠纷的原因： （１９７０．５一），男，苗族，１９９４年毕业于贵州大学法律系 不按约定及时交纳购房款。由于种种原因，买受人没有按时交纳 法学专业，２００５年任贵州省天柱县人民法院远口人民法院庭 购房款，房开商只有按购房合同中约定的有关规定，对买受人 长，现任该院第二民事审判庭庭长。