广州市中心城区基本生态用地周边土地利用模式与规划

摘要：生态用地是城市生态格局和为市民提供休闲作用的绿色空间，它是城市用地里重要组成部分。而生态用地周边土地的建设和利用也同样也应重视，本文以广州市中心城区的生态用地周边土地的利用为例，结合国内外生态用地周边城市开发案例的启示，对其进行评估与研究，得出生态用地对其周边建设用地正向影响的结论，并对生态用地周边的土地利用提出差异化指引。

关键词：基本生态用地；周边土地利用；广州市

1 背景与意义

国家、省、市高度重视城市生态空间与生态控制线的划定，尤其强调生态空间与生产、生活空间的内在联系。2016年5月30日，国家发展改革委等9部委印发《关于加强资源环境生态红线管控的指导意见》的通知，明确“资源环境生态红线管控是指划定并严守资源消耗上限、环境质量底线、生态保护红线”。同时，在广东省新型城镇化工作会议和《广东省人民政府关于在全省范围内开展生态控制线划定工作的通知》，要求在全省范围划定生态控制线。2016年8月，中共广州市委十届九次全会《中共广州市委广州市人民政府关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》要求“发挥规划指南针作用，科学统筹生产生活、生态三大空间，确保城市开发边界、生态控制线、生态保护红线和永久基本农田的底线”。

本文以广州市中心城区基本生态用地周边的土地利用模式与规划指引为研究重点，探讨如何促进基本生态用地周边用地功能、布局与建设要求，建立基本生态用地周边土地利用模式调整的生态补偿机制、促进生态、生产、生活三大空间的协调发展，从而推动中心城区的生态文明建设、城市发展与民生改善、促进生态、社会、经济三大效益的同步实现。 2 技术路线

本次研究通过前期研究收集相关规划、理论及案例，通过土地评价法、归纳分析等方法进行分析，整理出广州市生态用地周边用地土地利用模式，结合示范区的优化方案制定规划指引。

3 生态用地周边土地利用相关理论与案例研究 3.1 纽约中央公园

纽约中央公园坐落在曼哈顿岛中央，面积达341公顷，是纽约市中心最大一片生态用地，它为人们提供游憩和公共活动场所外，具有自然生态保护区和天然调节器的功能，发挥着巨大的环境效益和生态价值。在公园周围的建设用地，主要以公园为中心形成了“公园—商业商务—居住”的圈层式用地结构，沿公园界面用地混合度较高。其周边用地的开发强度较大，主要以高层写字楼为主，形成了紧凑集约的发展模式。周边建筑的建筑高度也较高，沿公园界面形成了高层建筑“围墙”，由近到远形成“高——低——更高”的高度变化节奏。 3.2 芝加哥北格兰特公园

芝加哥北格兰特公园位于密歇根湖旁，占地面积10.7公顷，是芝加哥主要的生态绿地。公园分为三个部分，各部分之间被场地保留的南北向排列的树木带分隔。公园通过收集雨水

用于农田灌溉，在低洼处建立湿地，可为鸟类和其他野生动物提供天然庇护所，同时在雨水排入密歇根湖之前起到净化作用。公园周围的用地以商务与文化用地为主，公共性的建筑较多，而建筑高度和容积率较高。 3.3 杭州西溪湿地公园

杭州西溪湿地属于杭州的主要生态用地，规划总面积11.5平方千米，约70%的面积为河港、池塘、湖漾、沼泽等水域。该生态用地周边以低密度居住用地与文化、教育用地为主，通过湿地水系延伸组织商业商务用地。该生态用地周边用地的开发强度和高度受西溪湿地与西湖西侧群山影响，周边建设容积率多大多不超过2.0，建筑高度不超过20m预留山麓廊道与湿地河涌，与低强度建设区域共同形成生态缓冲区。

由此可见，在城市建设的集聚区或者中央商务区，如纽约中央公园和芝加哥北格兰特公园，如有大型生态用地，应最大可能利用公园绿地产生的价值，适度进行高强度开发，同时注重前低后高的布局方式。如生态绿地位于郊区，如杭州西溪湿地公园，则应考虑周边用地情况，结合生态用地考虑集中低密度开发的模式。 4 广州市现有生态用地及周边土地利用情况

广州市中心城区基本生态控制线一、二级管制区主要为山体森林、珠江水系、湿地公园，而其周边地区的建设情况因与商业中心区的距离而有所差异，具体如下表：

（资料来源：广州市中心城区基本生态用地周边土地利用模式与规划指引项目） 综上表可见，广州市生态用地周边用地建设普遍用地较密集，建设强度较高，普遍缺乏系统的生态用地管控及建设，未来还需要进一步的规范与引导，优化其周边用地的开发和使用，使生态用地周边用地开发与山、水、田、林、湖、海等要素相结合，构建科学合理的新型城镇化发展格局，并促进土地集约节约。 5 基本生态用地周边土地利用模式指引建议

通过对广州市城市生态用地周边土地建设用地的分析，对其土地利用规划提出以下的建议：

5.1 界定城市生态用地周边土地边界，维护广州城市山水格局

结合生态用地对自然山林、水体、湿地等重要自然生态空间的保护和管控，保护城市自然保护区、风景名胜区、森林公园以及生态公益林和其他生物多样性，保护重要地区的生态功能，形成界限清晰、分布合理、网络布局、永久保持的城市绿色开敞空间系统。在生态控制线的基础上，界定城市生态用地周边土地的边界，通过对周边土地的管控，控制生态周边用地各类开发活动，保障城市生态安全，维护广州市山水城市的格局。 5.2 优化城市敏感土地用地模式，促进土地集约节约利用

通过对生态用地周边用地的规划导控，能有效限定城市增长边界，引导城市建设紧凑布局，提高土地利用效率，促进城镇空间格局充分尊重和利用自然环境，优化城市敏感土地用地模式，制订敏感土地的规划指引。

5.3 提升城市生态环境品质，改善生态用地周边城市空间

通过对生态用地周边用地的规划导控，加强城市生态廊道和组团隔离绿地建设，整合绿地资源和开放空间，强化人工环境与自然生态环境的协调性，控制和引导城市组团化发展，建立生态补偿机制，整体提升城市生态环境品质，改善生态用地周边城市空间，有利于实现生产空间集约高效、生活空间宜居适度和生态空间山清水秀，形成健康、宜居的城市环境。 5.4 对生态用地周边土地利用进行生态补偿机制

政府制定相关的政策，用以生态补偿用地补偿，例如设立专项基金，制定开发权转移奖励政策，探索生态保护与土地开发联动的政策机制，充分发挥政府和市场的互补作用。同时调整土地利用生态补偿机制开发模式，可以实施土地出让收取生态返回金或者邻近生态用地土地公开出让。

5.5 生态用地周边各类土地利用模式建议

将广州市中心城区土地经济价值依据行政单元界限划分为3大等级。其中等级3代表综合价值最高，综合价值由3~1依次递减。

在面向一级生态管制区周边用地，设立通则式的指引，通过紧凑度指引，可达性指引，景观视线指引，公共界面指引、海绵城市指引、用地模式指引等多种方式对生态管制区周边的土地进行指引。对生态用地周边土地在做城市设计时进行差异化指引，利用地类型维度，生态居住环模式（居住用地）、创新价值园模式（复合型生产用地）、山水活力区模式（商务商务用地）。采用综合价值维度，三大用地模式结合三大综合经济价值分区，提出九种用地差异化用地与建设规划指引。

在面向二级生态管制区周边用地，实行二级生态管制区周边用地，主要从空间分布、建筑布局方面对各类用地提出原则性规划指引。 5.6 生态用地周边土地利用规划指引

优先保护广州市生态用地和水域的“蓝绿”本底框架，在生态管制底线旁，应作限建区，控制用地功能准入标准，作好“生态缓冲”；划定生态用地周边500米的建设协调区域，区域内开发强度、高度、空间形态须与生态用地需协调一致；若有视线通廊所达区域，区内建筑高度须与视廊地标建筑衬托协调；生态用地周边若有重要轨道站点，应符合TOD开发模式。对于平坦的大型公园绿地周边，可适当提高开发强度，高层建筑布局需注意景观资源的共享渗透，城市核心功能区的绿地周边以公共服务型用地为主。

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