农村房屋赠与外村人无效。
农村房屋一般不可以赠与外村人，受赠人应当符合具有宅基地申请资格等其它条件。宅基地只能在本村之间进行出租、转让，但不得向外村人进行出卖。农村房屋只能够卖给本集体的村民的，因为农村房屋都是房地一体的，下面是有宅基地的，只有能够享有宅基地权力的农民才可以购买。而且还只能够是本村的农民才可以买，因为这样买过来宅基地才是可以过户的。
农村房屋赠与的条件是：
1、赠与的房屋必须具有合法的权属证件，不存在产权纠纷等；
2、赠与人必须是房屋产权的拥有人，同时必须具有完全民事行为能力；
3、宅基地上农民住宅房屋转让的，应当经村民委员会书面同意。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条
农村村民住宅用地，由乡（镇）审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
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