房地产开发项目土地使用权取得方式有哪些

房地产土地使用权的取得方式主要包括划拨和出让。

根据《城市房地产管理法》第八条的规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第二十三条规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

一、国有土地出让和划拨有什么区别？

1、土地性质的定义

在我国，国有土地使用权取得方式分为出让和划拨。

出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，使用者向国家支付土地使用权出让金。

划拨指土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。它属于行政行为，而非民事行为。在划拨时，一般不设定土地使用权的期限，但设定了一定的限定条件，不得转让、出租和抵押。

2、取得方式不同

出让：商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

划拨：县级以上人民政府依法批准。

3、权利义务关系不同

出让土地是一种独立的物权，使用权人具有法定范围内任意的处置权，如转让、出租和抵押等。

划拨土地的所有权人和使用权人的权利义务没有明确界定，使用权人在行使财产权利时要受所有权人的控制或干扰，还不能成为一种完全意义上的独立物权。

土地性质出让和划拨的共同点

1、都是土地的流转；

2、土地的性质都是使用权而不是所有权；

土地性质出让和划拨的购房影响

划拨土地在使用权限上一般没有明确限制，无需缴纳土地出让金。只可以使用、收益，不可以转让、抵押、出租，如果要转让、抵押、出租要补交土地出让金。因此，出让取得的土地使用权交易时不存在额外的费用，如果是划拨的土地在交易时要补交土地出让金，进而增加交易成本。

二、国有土地划拨是什么意思

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权不能进行转让。

划拨国有土地使用权是国有土地使用权的一种，其特殊之处主要有两个方面，一是权利取得的方式，因为没有向国家支付土地使用费，属于无偿取得国有土地使用权；二是权利的期限，除有法定期限的情形外，划拨国有土地使用权一般没有使用期限。

在此基础上，还有一个特点，那就是权利的交易限制，划拨国有土地使用权不得单独转让、出租、抵押，如果土地使用者需要将划拨土地用于交易，一是要经过国家土地管理部门批准，二是要取得出让国有土地使用权。

划拨国有土地使用权随地上建筑物、附着物转让或以其他方式交易的，其土地收益应当上交国家。