石家庄房地产市场调研分析报告

★★★★ 内部资料

石家庄房地产 市场调研分析报告

合富辉煌（北京）房地产顾问有限公司

2010年4月20日

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前 言

市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的基础。详尽、科学、真实、系统的市场调查，可以帮助我们找出市场结构的薄弱部位、空白点及最佳的市场切入时机。市场调查是市场营销活动的出发点，也是我们了解市场、认识市场的最根本的方法和手段。

本次市场调研分析是在前一段时期市场调研工作的基础上，对前期调研资料进行梳理、修正，并进行了一系列的项目跟进，资料补充、完善工作，进而研究并做出分析。目的是对石家庄房地产市场予以系统盘点，并总结以前市场分析的所得，深入认识区域市场整体环境，保持与房地产市场的动态发展相同步。报告在注重市场调查的基础上，并对个案进行分析，以对市场有全面的了解，同时对调查了解到的产品和消费市场的信息进行分析。

本分析报告是由【天山新公爵】项目组成员对石家庄房地产市场进行了为期两周多时间的深入专项跑盘，对目前石家庄新华区内正在销售或准销售的项目进行点对点式调查，收集市场的第一手资料；同时，结合通过多种渠道获得的市场资料和对业内销售人员进行的访谈，较详细完成市场的实地调

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查工作，结合观察的实际情况而形成。

天山新公爵项目组

第一部分：石家庄宏观经济分析

主要是分析宏观经济情况对房地产市场的影响 分析要点：

石家庄城市总体规划特征与发展战略概述

近几年来，石家庄经济发展迅速，固定资产投资增长速度较快 ，社会消费品零售总额与金融机构各项存款余额稳步提高，人民生活水平有很大的改善，都将对房地产的发展起到积极的推动作用。 ■ 石家庄城市总体规划特征与发展战略概述

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分析要点：城市定位、城市规模、发展目标、城市方向

2010～2020年石家庄总体规划大致包括城市性质、城市规模、发展目标、拓展方向等内容。

□ 城市定位——中国经济增长第三引擎中的重要支点，首都经济圈的第三级，冀中南经济圈的经济振兴中心，河北省省会，中国医药之都，华北中南部的物资集散和交通枢纽。建成产业强大、生态优良、环境优美、功通完备、文化先进、交通发达的现代化大都市。

□城市规模——市域：包括市区及17县市，面积15848平方公里，市域总人口达到1060万，城镇化水平达到65%。都市区：包括市内五区及正定、鹿泉、藁城、栾城四县市，面积2657平方公里，区域总人口538万。中心城区：规划建成区，居住人口300万，面积287平方公里。

□ 发展目标——实施“北跨、南优、西控、东延”发展战略，按照“一城三区三组团”的城市发展框架，远景都市区城镇人口规模达到600万，中心城区（含正定）达到500万，形成“双核、双轴、双带”的城市空间布局结构。

□ 城市方向——中整合重构，空间向北。城市的重点发展方向是向北，高端职能向北向西，基本职能向东向南，在继续建设老城区的同时，要加快滨河新区的规划建设，同时尽快启动四组团县（市）与主城区的同城化建设，使组团县（市）成为真正意义上的城市组成部分。

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（资料来源：工作报告及石家庄城市总体规划）

第二部分：石家庄房地产状况分析

2.1石家庄市区商品房市场分析

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2.1.1供给分析——2009年供应面积为500.52万㎡，增幅明显

2009年，石家庄市区商品房上市面积500.52万㎡，同比增长44.18%。从各月上市量分析，石家庄市区商品房上市量在年初较小，前三个月上市量仅有67.35万㎡，3月份后，商品房上市量基本保持平稳，4月份最多为69.66万㎡、5月份为.08万㎡、6月份上市量又出现下滑为31.94万㎡，11月份上市量下滑最为严重，仅为6.09万㎡。从商品房上市量走势分析，年初市场较冷清，观望气氛较浓，3月份后市场逐步回暖，上市量逐步增加。虽然6月份上市量又出现下滑，但后市随着市场需求的增加仍然有补量，10月份、11月份上市量下滑速度较快，11月份上市量成为全年最低点。

图2-1： 2009年石家庄市区商品房供应面积走势

供应面积（万平方米）807060504030201001-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 数据来源：石家庄房地产管理局

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2.1.2成交分析——2009年商品房销售面积494.65万㎡，同比上涨201.41%

2001-2004年石家庄商品房销售面积徘徊在100万㎡左右；2005年商品房销售面积迅速增至200万㎡以上；2005-2007年，石家庄商品房销售面积呈现持续高增长态势，但2008年出现较大幅度的调整，全年商品房销售面积只有1.11万㎡。2009年，随着市场的回升，商品房销售面积猛增，达到494.65万㎡，同比上涨201.41%。

图2-2：2001年-2009年石家庄市区商品房销售面积走势

商品房销售面积（万平方米）50040030020010002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 数据来源：石家庄房地产管理局

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2009年下半年，石家庄市区商品房成交呈现出先抑后扬的走势，8-10月份成交逐月递减，10月份商品房成交面积仅为28.27万㎡，但在11月之后，成交量大幅攀升，11月、12月成交量分别为82.72万㎡、88.65万㎡，这主要是受购房者信心回升的影响。

图2-3： 2009年石家庄市区商品房成交面积走势

成交面积（万平方米）2001801601401201008060402001-7月8月9月10月11月12月 数据来源：石家庄房地产管理局

2.2石家庄商品住宅整体市场分析

2.2.1供求分析——2009年市场转暖，供求比开始上扬，达到1：1.09

2006年-2009年，除2008年由于处于宏观调整期的缘故，新增供应明显大于成交外，其他年份，石家庄市区商品住宅市场

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整体呈现求略大于供的现状。

图2-4： 2006年-2009年石家庄市区商品住宅供求走势

供应面积（万平方米）500450400350300250200150100500成交面积（万平方米）供求比1.401.161.201.081.091.000.800.600.490.400.200.002006年2007年2008年2009年 数据来源：石家庄房地产管理局

由于2009年下半年开始，全国楼市转暖并呈现热销态势，故下半年以来，石家庄市区商品住宅市场也出现供不应求状态，成交量远大于新增供应量，尤其是11月份，供求比达到1：25.39，供求比严重失衡，主要是因为石家庄市场仍处于快速发展阶段，大批刚性需求、改善性置业需求和城中村改造的因素推动商品住宅成交量不断增长，使得市场呈现存量较少，新增供应供不应求的市场现状。

图2-5： 2009年石家庄市区商品住宅供求走势

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供应面积（万平方米）2502001501005000.671-7月1.748月0.879月成交面积（万平方米）供求比30.0025.3925.0020.0015.0010.005.001.1410月11月1.12月0.00 数据来源：石家庄房地产管理局

2.2.2供给分析—— 2009年供应商品住房394.6万㎡，月均供应32.88万㎡

2009年，石家庄市区商品房供应面积为500.52万㎡，商品住宅供应394.6万㎡，同比分别增长44.18%、56.22%，商品住宅平均每月供应面积为32.88万㎡。2009年下半年，石家庄商品住宅供应量起伏比较大，供应最少的11月份只有2.56万㎡，而9月、12月供应量分别达到51.19万㎡和.39万㎡。

图2-6： 2009年石家庄市区商品住宅供应走势

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供应面积（万平方米）2502001501005001-7月8月9月10月11月12月数据来源：石家庄房地产管理局

2.2.3成交分析—— 2009年商品住宅成交432.05万㎡，月均成交36.00万㎡

2009年，石家庄市区商品房成交面积494.65万㎡，商品住宅成交432.05万㎡，同比分别增长201.41%、252.41%，商品住宅平均每月成交面积为36.00万㎡。2009年下半年以来，除了10月份之外，各月的成交量基本都在全年的月平均水平以上，11月、12月的成交上涨更为明显，成交量分别为.99万㎡、.45万㎡。

图2-7： 2009年石家庄市区商品住宅成交走势

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成交面积（万平方米）1801601401201008060402001-7月8月9月10月11月12月 数据来源：石家庄房地产管理局

2.2.4成交价格分析—— 2009年商品住宅成交均价37元/㎡，上涨明显

2006年-2009年，石家庄商品住宅市场成交均价呈逐年上升趋势，2009年，受整体市场成交旺盛影响，成交均价上涨尤为明显，全年成交均价达到37元/㎡。

图2-8：2006年-2009年石家庄市区商品住宅成交价格走势

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成交均价（元/平方米）4100390037003500330031002900270025002006年2007年2008年2009年 数据来源：石家庄房地产管理局

2009年下半年的数据显示，石家庄商品住宅市场的成交价格起伏跌宕。下半年整体价格比较高，各月成交价格都在4000元/㎡以上，平均价格达到4153元/㎡，每㎡高出全年平均价格256元。其中，价格最高月份为10月，其成交价格达到4386元/㎡；最低价格出现在7月份，当月平均价格为4021元/㎡。

图2-9： 2009年7月-12月石家庄市区商品住宅成交价格走势

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成交均价（元/平方米）450044004300420041004000390038007月8月9月10月11月12月40214190413341014380 数据来源：石家庄房地产管理局

2.3石家庄商品住宅市场特征分析 2.3.1环线特征分析

石家庄住宅价格与项目所处环线密切相关，大体可分为三类。处于石家庄核心城区的高端住宅属于第一层圈，价格在6000-7000元/㎡，但项目数量和可售房源均较少。该区域是城市内配套设施最为完备、客户认同度最高的区域。二环内其他区域住宅物业及价格处于第二层圈，目前价格集中在4500-6000/㎡，也是房地产开发和住宅项目成交的主力区域。第三层圈位于二环外，价格多数在5000元/㎡以下。另外，小产权房也占据一定规模，并与商品住宅形成竞争。

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石家庄住宅环线分布图

2.3.2区域特征分析

石家庄下辖的六个行政区，分别为桥东区、桥西区、长安区、新华区、裕华区和开发区。 从区域房地产发展来看，可将区域划分为两个阵营，一个为发达区域：桥东区、桥西区、裕华区；另一个为潜力发展区：新华区、开发区、长安区。

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2009年石家庄住宅市场各区域总体分布图

 区域第一层圈——桥西区、桥东区、裕华区情况

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表2-1：第一层圈区域概况

概况 主要项目 价格情况 省直机关密集；商务商贸区正在形成 住宅老龄化偏重 春江花月、金世界、金正缔景城、联邦名都、碧水蓝湾 、优盘、西美花城、万象天成、百度空间 区域房源供应相对不足，在大量需求尚未得到释放的情况下，区域价格存在上升空间。 传统的核心区域；商业和办公方面的需求尤为显著 石市地产业的“必争之地”；生活区众多，房龄普遍较短；城市副中心位置确立 阿尔卡迪亚、紫晶天域、中基礼域、花香维也纳、裕东小区、银通小区、尖岭小区、石门小区、金马小区、青园小国瑞城、ME码、中天世都 价格区间为6500～7000元/㎡，价格走势整体稳中有升；该区域市场价格上升空间较小 区、宾南花园、电力小区、神兴小区、卓达书香园等 快速上涨过后，进入稳定状态，价格具备向城中心区域市场价格看齐的潜力。整体均价已达到5500-7000元/㎡左右 裕华区——发展潜力较大的中高档项目集聚地

裕华区商业发达，现有北国超市、大石门、裕东购物中心、保龙仓超市、苏宁电器、目前在建主要大型商业项目为总建面38万㎡的方北购物中心，和即将开工的总建面达180万㎡的万达广场。商业项目的蓬勃发展，为裕华区开发中高档商品住宅提供了充分条件。

目前，该区域楼盘销售价格主要居于4500元/㎡左右。销售均价范围在4500-6000元/㎡之间。

另外，目前该区域楼盘销售大体为两种形式：一种是有证销售（预售许可证），销售均价都在5000元/㎡以上，如公园首府、国大全城、路劲蓝郡和众美凤凰城等项目。其中西美第五大道1期是2007年8月份入市，2008年初预售的酒店式公寓，精装修为8000

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元/㎡，购房者很难接受，其销售十分艰难。另一种为无预售许可证销售项目，其销售均价在3500-4000元/㎡。

图2-10：裕华区主要在售项目销售均价

9000800070006000500040003000200010000元/平方米50003600580044804500355044004665630080005500390042803248湖尊首全丽丽蓝蓝熙月绿明大二溪园大际日域劲星东方五城碧公国国金金路城尚东第凰中天邦美凤海联西美众新天地自然康城2期苑府城都景湾郡湾洲珠道期

数据来源：数据库

 区域第二层圈——开发区、新华区、长安区情况 表2-2：第二层圈区域概况

概况 主要 城市中心三区的有力竞争者，生活配套发展滞后，未来发展潜力较大 天山锋尚、卓达星辰花园、卓达星辰 石家庄水源保护地；城中村数量较多，2008年大规模改造10余个城中村,拆除面积达100万㎡；推案项目少，发展滞后 鑫源名居、中房新城、盛典苏州、天山新公爵、锦麟 从城市发展的前进角度看，和平路沿线是石家庄二环内最后一块可规模化开发的区域。从2006年下半年开始，一块块屡创天价的地块被推向市场。 亲亲小镇、中宏汇景国际 、中景盛世长安、冀兴尊园、名门华都、冠城、18

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项目 一号、珠峰国际、石门福地、天山水榭花都 价格略低于市中心区，主要集中在4800元/㎡上下，少数项目突破6000元/㎡大关 上京心港湾 广安大街CBD区域，均价范围6500-7500元/㎡；二环以外区域的项目价格则相对较低，均价在4500元/㎡左右；内环与二环之间主要集中在4500-5500元/㎡左右。 价格情况 价格较低4000～5500元/㎡左右，随着城中村改造的完成，未来新华区市场供应放量是可以预见的 长安区——发展潜力巨大的区域

长安区位于省会石家庄市区东北部，面积 110.24 平方公里，总人口 42.65 万人。该区石家庄厂企最为集中的区域，常山纺织公司棉一、棉二、棉三都属辖区内，综合环境较差，改造潜力巨大。区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中心地带，功能定位于石家庄 CBD 核心区域。

目前，长安区的商品住宅价格分层比较明显，同时存在多个价格区间。广安大街CBD区域，均价范围6500-7000元/平方米，在整个石家庄市属于高均价区域；二环以外区域的项目价格则相对较低，均价在4500元/平方米左右；内环与二环之间主要集中在4500-5500元/平方米左右。

随着广安大街CBD核心区域的确定，加之未来土地供应量充足，省会华药、石钢、石焦等主城区重点工业企业搬迁改造将加快推进，相信在未来数年内，长安区房地产市场将会成为与东南分区分庭抗礼的热点区域。

图2-11： 长安区主要在售项目销售均价

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800070006000500040003000200010000元/平方米5500500045005300580052000047005300530052005800410045007000剑桥新春世雨纪钻卓石达广亿场嘉盛世春天中景盛简世筑长安三期金碧园和平时光金桥水岸北城国际紫玉名苑领秀城中翰景玉盛门世庭长安二期中宏汇汇龙景湾国际一期 数据来源：数据库

从以上区域市场分析来看，有两个比较明显的特征： 

商品住宅价格区域差异不明显

由于石家庄城区面积较小，各行政区区域发展程度差距不明显，商品住宅价格在各个行政区的差异也不明显。根据调研数据可以看出：石家庄目前商品住宅销售价格主要在4000-6000元/㎡，而这一区间基本可以概括所有行政区的项目售价。 

各区域在售产品同质化严重，没有形成各自特色

从区域在售楼盘来看，90%以上都为高层建筑，只有某些大盘项目的组合产品形态中有多层或者花园洋房的身影，区域产品差异较小。

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由此可见，由于石家庄市区面积较小，市场细分程度不够，区域市场分界模糊，造成各个行政区市场联动性较强，呈现一种共同进退的局面。

2.3.3户型特征分析——144㎡以上面积段供应最多、90-120㎡面积段成交量最大

从石家庄2009年市场不同户型物业类型比例来看，供应方面，144㎡以上的户型占比29%、90㎡以下的小户型占比26%；成交方面，90-120㎡的户型占比32%、120-144㎡的户型占比28%，说明石家庄住宅市场供应和成交结构开始趋于平衡，由此可见石家庄市场依然是首次置业和改善型需求为主的刚性需求居多。

图2-12： 各面积段类型供应比例图

29%26%90平米以下90-120平米120-144平米144平米以上20%25% 数据来源：石家庄房地产管理局

图2-13： 各面积段类型成交比例图

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20%20%90平米以下90-120平米120-144平米28%32%144平米以上

数据来源：石家庄房地产管理局

2.3.4产品档次分析——低档物业成交占比最高，占所有项目的60%

从石家庄市在售近百的项目来看，以低档项目为主，占比约达到60%，并广泛分布于城市的6个区域中，其中以新华区和长安区为主要分布区域，在售项目分别达15个和13个。市场中占比次之的为中档项目，所占比例为21.6%，高出高档项目3个百分点，桥东区以8个项目成为中档项目最为集中的区域。同时，市场中高档项目18个，占比为18.6%，各区域分布基本平衡，其中桥东区有6个项目，占比最多。

表2-3： 石家庄市各档次住宅项目信息一览

项目个数 分布区域 桥东 58 8 桥东 21 8 桥东 18 6 22

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桥西 新华 裕华 长安 开发区 总建筑面积 代表项目 9 15 8 13 5 桥西 新华 裕华 长安 2,628,023㎡ 5 2 2 4 桥西 新华 裕华 长安 4 2 3 3 10,709,755㎡ 卓达河畔盛景、书香园、中阳·信和水岸 5,709,295㎡ 西美第五大道二期、盛世天骄、中天世都 天山·新公爵、国瑞城、上京心港湾、美景东方 资料来源：数据库

从各档次物业项目总面积来看，低档物业面积基本为高档物业的近两倍，低档物业因总价低，成为刚性置业者的首选，而高端物业因其稀缺性、保值性高而逐渐受到更多人看好，而中档物业市场则重视度相对较弱，供应量仅为262.8万㎡，总体看来，中高档物业是市场的相对空白点。

图2-14：石家庄住宅各档次面积比例

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30%低档中档56%14%高档 资料来源：石家庄房地产管理局

3、石家庄购房客群分析

3.1石家庄购房客群驱动因素

 客户购房需求类型—以刚性和改善型需求为主

图3-1：潜在客户购房需求类型比例

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需求面积（万平米）120010008006004002000刚性需求改善型需求需求套数（万套）20151050被动拆迁需求

资料来源：石家庄统计局

石家庄房地产市场客户按购房需求来分，主要分为刚性需求客户、改善性需求客户及被动拆迁需求客户三类。据石家庄统计局和房管信息中心统计数据测算，未来五年，石家庄市以本市婚龄人口、外来定居人口为主的刚性购房需求将超过1000万㎡、12万套；以置业升级为主的改善型需求置业群体未来五年对新建住宅的需求量为558.40万㎡、6.25万套；而被动拆迁需求客户则主要是在“城中村”改造过程中产生的部分拆迁居民，由于其中大部分会选择原址回迁，因此对商品住宅需求量有限，这类客群未来五年需求约为100万㎡、1.2万套住宅。 

客户构成分类—普通白领阶层为主力购房人群

图3-2：潜在客户来源分类比例图

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通过对石家庄市各类型客户的样本调查，得出类客户的市场占比为：公司职员34%；个体经营者20%；经理/管理层16%；科技文卫事业单位职工9%；公务员7%；自由职业者6%；退休人员4%；其他3%；公司职员、个体私营业者、经理及管理层是石家庄市场占比最大的客户群体，他们都具有一定的购买力。  客户购房动机—置业升级成购房首要动机

图3-3：潜在客户购房动机比例图

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由实地调查结果可知，未来石家庄市仍存在较大的住房需求量。其中，为改善居住条件而产生的置业升级型购买占到了47%，成为购房动机。其次，结婚置业型购房需求带动了婚房的销售，结婚用房的购房量占了26%。

结论：由以上分析可知，刚性和改善型的自住购房需求是石家庄市房地产市场的主流需求，普通白领、私营业主和企业中高层管理人员为市场购买主力人群，市场销售的主要推动力为升级置业型购房动机。

3.2 石家庄市客群的购房诉求点及需求集中度 1）中端消费客群情况分析

 客户购房主要考虑因素—地段、房屋品质、价格和房型 图3- 4：潜在客户购房考虑因素排列图

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从购房客户在购房决策过程中的考虑因素来看，影响购房者做出购买决定的四大因素是：地段、房屋品质、价格和房型。其中，地段是最重要的考虑因素，城市中心区发达的交通和完善的市政、生活配套设施，是生活便利性的基本保证。在房价不断攀升的市场行情下，房子的售价高低与购房者的经济承受能力和购房负担休戚相关，因而购房者对价格的关注度很高。房屋品质的好坏、房型设计的是否合理以及房子的面积大小，都直接关系到居住的舒适程度和房屋使用率，必然会被购房者所关注。  客户购房对公共设施的要求—幼儿园及小学等初级教育配套至关重要

图3- 4：潜在客户购房考虑因素排列图

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会所社区智能化设施社区配套商业健身娱乐设施大面积绿地及花园幼儿园及小学0%20%37%65%71%85%87%92%40%60%80%100%

通过市调显示，被访者认为对幼儿园及小学等教育设施、大面积绿地和花园还有健身娱乐设施三类公共配套设施的需求关注度极高，分别为92%、87%和85%。

 客户购房面积要求—80-100㎡与100-120㎡的户型最受欢迎

图3- 5：潜在客户购房考虑因素排列图

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5%12%4%14%80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡42%160㎡以上23%

通过访谈，购房客户对住宅面积的需求主要集中在80-120㎡之间，占总体的65%比重；其中对80-100㎡的需求较高，占总体的42%；对100-120㎡的需求为23%，位居其次。面积适中、户型设计合理的实用、舒适型户型很受市场青睐。  客户购房价格接受度—绝大多数购房者认为合理的房价水平应该在4000 元/㎡以下

图3- 6：潜在客户购房价格承受度比例图

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7%5%1%4000元/㎡以下4000-5000元/㎡5000-6000元/㎡28%59%6000-7000元/㎡7000元/㎡以上 分析结果显示，购房群体普遍认为当前石家庄商品房价格偏高，超出了目前石家庄收入水平所能承受的范围。具体来看，59%的被访者认为能够接受的商品住宅售价在4000元/㎡以下；有28%的购房者认为4000-5000元/㎡的价格比较合理；7%的受访者能够接受5000-6000元/㎡的房价；能够接受 6000元/㎡以上售价的购房者比例仅有6%。而据石家庄房产管理局数据显示，2009年1-12月份石家庄住宅市场平均销售价格为39元/㎡，2009年12月石家庄商品住房的销售均价也只有4101元/㎡。

结论：交通便利、配套完善的城市中心区域是购房的热点区域，面积适用、户型设计合理、售价适中、社区自有配套较好的智能化住宅产品是十分契合石家庄中档购房客群购买偏好的。

2）高端消费客群情况分析

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 客户购房主要考虑因素—地段、房屋品质、房型、物业服务管理 图3- 4：潜在客户购房考虑因素排列图

物业管理 开发商品牌 社区配套设施完善程度 社区总体规划 交通便捷程度 面积 房型 价格 房屋品质 地段

0% 20% 40% 60% 80% 70% 75% 85% 86% 92% 94% 96% 100% 120%

80% 75% 90% 从购房客户在购房决策过程中的考虑因素来看，影响购房者做出购买决定的四大因素是：地段、房屋品质、物业服务和房型。其中，地段是最重要的考虑因素，城市中心区发达的交通和完善的市政、生活配套设施，是生活便利性的基本保证。虽然在房价不断攀升的市场行情下，房子的售价高低与购房者的经济承受能力和购房负担休戚相关，但在于高端消费群体中，对价格的关注度较弱，反而对房屋品质的好坏、房型设计的是否合理以及房子的面积大小，居住的群体是否同一阶层、物业服务是高水平等均是高端消费群体

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所关注的重点。

 客户购房对公共设施的要求会所、健身、花园等配套至关重要

图3- 4：潜在客户购房考虑因素排列图

社区配套商业社区智能化设施大面积绿地及花园花园健身娱乐设施会所0%10%20%30%40%50%60%70%70%80%85%87%92%80%90%100%

通过与客户沟通，被访者认为会所、大面积绿地和花园还有健身娱乐设施的需求关注度极高，分别为92%、87%和85%。  客户购房面积要求—180-200㎡的户型较为欢迎

图3- 5：潜在客户购房考虑因素排列图

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5%17%6%30%150㎡以下160-180㎡180-200㎡200-230㎡230㎡以上42% 通过访谈购房客户对住宅面积的需求主要集中在180-200㎡之间，占总体的72%比重；其中对180-200㎡的需求较高，占总体的42%；对160-180㎡的需求为30%，位居其次。面积适中、户型设计合理的实用、舒适型户型很受市场青睐。  客户购房价格接受度—绝大多数购房者现阶段认为合理的房价水平应该在7000 元/㎡左右

图3- 6：潜在客户购房价格承受度比例图

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16%7000-8000元/㎡7%8000-9000元/㎡9000-10000元/㎡9%51%10000元/㎡以上7000元/㎡以下17% 了解结果显示，高端购房群体普遍认为当前石家庄商品房价格不算高，缺乏的是与之相匹配的环境、产品及物业服务。具体来看，51%的高端客户认为能够接受的商品住宅售价在7000～8000元/㎡；有17%的接受8000-9000元/㎡的价格比较合理；7%的客户能够接受10000元/㎡以上的房价。

注：据石家庄房产管理局数据显示，2009年1-12月份石家庄住宅市场平均销售价格为39元/㎡，2009年12月石家庄商品住房的销售均价4101元/㎡。

4、竞品项目分析

本案虽位于新华区东部地区，但价格在全石家庄市属于高档价位，一期多层洋房销售价格已突破10000元/㎡。在本区域内是没有可与之价格可相竞争的项目，因此本项目的竞争应着眼于石家庄整个中高端市场项目项目进行分析比较，现与本项目的相似的项目

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较少，可进行类比的项目只有路劲·蓝郡、恒大城、缔景城、中基礼域、阿尔卡迪亚、万达广场（规划）等项目。 4.1区域概况

参考一：

概况 主要项目 代表项目 价格情况 价格在7000元/㎡左右 价格在7000元/㎡左右 均价6500元/㎡左右 金正缔景城 阿尔卡迪亚、中基礼域 路劲.蓝郡、公园首府 省直机关密集；商务商贸区正在形成 住宅老龄化偏重 传统的核心区域；商业和办公方面的需求尤为显著 石市地产业的“必争之地”；生活区众多，房龄普遍较短；城市副中心位置确立 裕东小区、银通小区、尖岭小区、石门小区、金马小区、青园小区、宾南花园、电力小区、神兴小区、卓达书香园等 春江花月、金世界、金正缔景城、联邦名都、碧水蓝湾 、阿尔卡迪亚、紫晶天域、中基礼域、花香维优盘、西美花城、万象天成、百度空间 也纳、国瑞城、ME码、中天世都

参考二：

概况 城市中心三区的有力竞争者，生活配套发展滞后，未来发展潜力较大 石家庄水源保护地；城中村数量较多，2008年大规模改造10余个城中村,拆除面积达100万㎡；推案项目少， 从城市发展的前进角度看，和平路沿线是石家庄二环内最后一块可规模化开发的区域。从2006年下半年开始，一块块屡创天价的地块被推向36

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发展滞后 主要项目 代表项目 价格情况 天山锋尚、卓达星辰花园、卓达星辰一号、珠峰国际、石门福地、天山水榭花都 水榭花都 突破6000元/㎡大关 锦麟 价格5500元/㎡左右 鑫源名居、中房新城、盛典苏州、锦麟 市场。 亲亲小镇、中宏汇景国际 、中景盛世长安、冀兴尊园、名门华都、冠城、上京心港湾 中宏汇景国际 均价范围6500-7500元/㎡左右 4.2竞品项目介绍

代表项目1——路劲.蓝郡

项目地址 物业类型 开盘时间 总建面积 容积率 销售报价 开发商 位于裕华区东岗路299号 别墅、小高层、高层 2010-05-01 15万㎡ 1.7 二居6300元/平方米、三居6500元/平方米 路劲地产集团有限公司 项目点评：极富特色的沿湖建筑规划、优美舒适的自然环境营造临水而居的高尚生活社区。极力打造成为代表石家庄房地产市场最

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高水平的项目，并努力塑造成为石家庄绝对高端住宅的代言者。

代表项目2——恒大城

项目地址 物业类型 开盘时间 总建面积 容积率 销售报价 开发商 恒大城位于桥西区槐安路与广平街交汇处 高层 2010-04-18 80.9万㎡ 2.4 7888（含精装修） 恒大地产集团石家庄有限公司 项目点评：本项目主推95-190平方米，兼具两室、三室和四室，满足不同家庭优质居住需要，以社区人造湖岸景观为主要的环境，并配合巨资打造的会所成为最大卖点，并带精装修来烘托项目优势。

代表项目3——缔景城

项目地址 石家庄裕华西路169号 38

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物业类型 开盘时间 总建面积 容积率 销售报价 开发商 21栋高层景观住宅 2005-05-31（现销售二、三期产品） 66万㎡ 2.4 6800元/㎡、11000元/㎡ 石家庄金正房地产开发有限公司 项目点评：本项目主推的二期剩余的135-190平方米的户型，及三期少量剩余的200㎡的大户型单位，以三室和四室为主，主要以欧式的园林风格及成熟的居住环境并配合巨资打造的会所成为最大卖点。

代表项目4——阿尔卡迪亚

项目地址 物业类型 开盘时间 总建面积 容积率 销售报价 位于桥东区和平东路与平安大街交汇口东北角（原石家庄水泵厂） 26栋高层 2008年 86万㎡ 3.48 6800元/㎡ 39

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开发商 河北荣盛房地产开发有限公司 项目点评：荣盛·阿尔卡迪亚“亲水楼王”将隆重推出。“亲水楼王”为11#楼，位居小区，坐拥中心园林尊享景观，占据社区优越地理位置。景观楼王的户型为二期的延续升级版，均为60平米的一房至120-160平米三房的热销户型，主要以水景园林及成熟的居住环境作配合进行销售。

代表项目5——中基礼域

项目地址 位于和平路以南平安大街以东圆明路以北 25-33层现代化板式高层、酒店式公寓及部分商业配套 2007-10-06（2010-4-2新开盘） 60万㎡ 3 6800元/㎡ 河北中基房地产开发有限公司

物业类型 开盘时间 总建面积 容积率 销售报价 开发商 40

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项目点评：4月25日，中基礼域20号楼珍藏房源将开盘，目前20号楼进度在10层左右。4种户型分别为：A&B户型，为五室三厅三卫一厨，面积为243.30㎡；A户型为三室两厅两卫一厨，面积为151.40㎡；B户型为两室两厅一卫一厨，面积为91.90㎡；C户型为三室两厅两卫一厨，面积为149.11㎡，主要依靠成熟的环境及优越的位置环境作主要的吸引点进行销售。 4.3竞品项目供应和成交结构分析

从竞品项目面积比例来看，140 -180㎡是市场供应和成交的主力。供应方面，160 -180㎡的约占40%、130-150㎡约占29%； 成交方面，160-180㎡占比43%、130-150㎡占比34%。从目前竞品项目看，市场项目供应以三居为主。

图4-1：竞品项目供应对比图

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23%15%130㎡以下130-150㎡27%160-180㎡180㎡以上35%资料来源：数据库

图4-2竞品项目成交对比图

17%5%33%130㎡以下130-150㎡160-180㎡180㎡以上45%资料来源：数据库

4.4竞品项目销售价格

通过对竞品项目销售价格了解，销售价格除恒大城为7888元/㎡（起步价）其他项目基本集中于6800～7000元/㎡之间。

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图4-3竞品项目销售价格对比图

销售价格（元/平方米）10000500006500路劲.蓝郡缔景城700087006800阿尔卡迪亚6800中基礼域恒大城

资料来源：数据库

4.5竞品项目市场存量

竞品项目中，缔景城、阿尔卡迪亚、中基礼域等项目凭借前期的积累，同时也有相应的同面积产品推出，与本案在市场客户的争取方面形成有相竞争，对本案带较大影响。

5、环境

5.1 国十条

2010以来，房价成为的焦点，现在的房价已经由单纯的价格问题，演化成了民生问题。3月的“”以后，房价依然坚挺，

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为了切实有效的抑制房价，于4月15日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨》的通知，并于4月17日出台了具体的10条执行细则，以下简称“国十条”；

“国十条”具体内容如下：

 商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；  对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。  地方可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

 税务部门要认真做好土地的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。  房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。

 房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

 加快保障性安居工程建设。地方各级要加大投入，以适当方式给予资金支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧

制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。

 房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。  严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

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 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资

产重组。

从本次“国十条”标题“坚决遏制部分城市房价过快上涨”直观来看，针对的主要为一线城市，及部分房价上涨较快的2、3线城市。但是并未表明如何界定哪些城市为“房价过快上涨城市”因此，本次“国十条”的影响将是全面的。巨大的利空消息，将会对房地产业过快的发展起到切实的抑制作用，甚至引来房价大幅下跌；

从“国十条”具体条款来看主要运用2种手段，从3个层面来制约房价上涨。本次新政运用“”+“金融”并举的手段，从土地供应结构，房地产开发，房地产需求这3个层面来执行，从的力度来看是空前的； 5.2 不得收取定金

住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》通知说，房地产市场监管是加强房地产市场宏观的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。

通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及

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每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

总结：

（1）新政出台对市场客户的影响较大，持观望态度客户急速增多。特别“未获预售许可 开发商不得收取定金”将直接影响销售收筹。 （2）银行对二套、三套房贷的收紧将导致贷款审批严格，审批时间拉长，造成不能及时回款，从而直接造成开发商资金链吃紧，影响工程进度。

（3）的实施影响绝大部分已交定金认购或已交诚意金客户，现一线城市已出现要求退定潮。 （4）石家庄房地产市场也开始受到影响，恒大城项目4月18日开盘，现已开始出现客户退房潮。

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