资产评估师考试《资产评估》房地产评估（9）

注意：⑴是将待估房地产的状况指数视作100

⑵房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采⽤这⾥给出的公式处理，不过注意教材43页在区域因素的处理没有使⽤这⾥的公式，⽽是直接使⽤区域因素的值直接求⽐例得到的。2000和2004年考市场法的计算题都是告诉的相对于待估房地产的状况需要修正±X%，需要使⽤这⾥的公式做。对分母100×（1±X%）五、应⽤举例

[例 5-8]有⼀待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进⾏交易的6宗地，具体情况如下：　　 　　宗地 　　成交价 　　交易时间 　　交易情况 　　容积率 　　⼟地状况　　A 　　680 　　4⽉ 　　+1% 　　1.3 　　+1%　　B 　　610 　　4⽉ 　　0 　　1.1 　　-1%　　C 　　700 　　3⽉ 　　+5% 　　1.4 　　-2%　　D 　　680 　　5⽉ 　　0 　　1.0 　　-1% 　　E 　　750 　　6⽉ 　　-1% 　　1.6 　　+2%　　F 　　700 　　7⽉ 　　0 　　1.3 　　＋1%　　G 　　　 　　7⽉ 　　0 　　1.1 　　0　　上表中成交价的单位为：元 /平⽅⽶。该城市2007年的地价指数表为：　　

　时间 　　1⽉ 　　2⽉ 　　3⽉ 　　4⽉ 　　5⽉ 　　6⽉ 　　7⽉ 　　8⽉ 　　9⽉ 　　10⽉ 　　11⽉ 　　12⽉　　指数 　　100 　　103 　　107 　　110 　　108 　　107 　　112 　　109 　　111 　　108 　　109 　　113

　　另据调查，该市此类⽤地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价⽐容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价⽐容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地⽐较，表中负号表⽰案例条件⽐待估宗地差，正号表⽰案例宗地条件优于被估宗地，数值⼤⼩代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地 2007年的价值。[答案]

1.建⽴容积率地价指数表。

容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

地价指数 100 105 110 115 120 125=100+100*5%[（1.5-1）/0.1] 128=125+100*3%[（1.6-1.5）/0.1]

2.案例修正计算。

评估价值

=参照物价格×交易⽇期修正系数

×交易情况修正系数×容积率修正系数×⼟地状况修正系数

3.评估结果

案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：

（620+627+623+638+633）÷5=628（元/平⽅⽶）