石碁解读：番禺楼市低洼,启动“旧改”迎新机遇

一、前言

石碁镇，位于番禺区中部，水陆直通，南距南沙港36公里，广州地铁4号线就直达，交通便利，2015年度便已在中国中小城市综合实力百强镇名单中排第66名。

最近，番禺区掀起旧改行动，计划三年内更新项目107个，22个旧村、6个村级产业园及39个老旧小区不等，其中石碁镇率先打响头炮，石碁南浦村三分之一面积将纳入全面更新改造，领跑番禺改造项目，即当前石碁正处于发展大提速的关键时期，未来楼市也会受到影响，那么石碁现在的楼市发展如何？乐有家研究中心将从楼市发展、现有配套、未来规划、热门小区等四大方面，为购房者分析解读石碁片区。

二、楼市发展：房价稳步上升，5年涨了114.06%

乐有家研究中心数据显示，2014年石碁片区二手住宅成交价格为10999元/㎡，价格十分亲民。但随着市场整体大势的发展，以及石碁片区越来越多利好规划的出台，2018年7月石碁二手住宅成交均价已经上涨至235元/㎡。4年半的时间里，石碁二手住宅房价涨了114.06%，远远高于番禺区房价56%、广州房价51.92%的涨幅。

从每年涨幅来看，2014-2015年期间片区二手房价涨幅是5年里最小的，约9.74%；2016-2017年期间涨幅最大，超过3成。

2016至2017年间，全国房价上涨，石碁片区的二手住宅价格也随之攀升，在2017年便突破2万元每平，而近12个月也继续保持着稳步上升的态势，全年涨幅16.74%。可以看出，虽然2017年广州330最严楼市出台，但对于石碁片区的房价影响并不明显。

纵观7月周边区域二手住宅成交数据，石碁片区价格排在倒数第二位，仅高于石楼镇，远远低于广州雅居乐片区。但从现有的配套条件来看，石碁价格算得上是价值低洼，潜力巨大。

根据乐有家研究中心数据分析，石碁片区价格相对较低洼，购房者更倾向于购买60-90㎡及90-144㎡的二手住宅，成交单价主要为2-3万元/㎡，总价则在150-300万之间，其次，150万以下也占了较大比例，达到27%。而成交热门户型则是2房和3房，两者占了整个片区的84%，总体而言，石碁片区性价比较高，居住相对舒适。

最近一年，石碁片区租金上涨3元/㎡，增幅9.60%，低于买卖成交价格增幅些许。除开去年11月和今年1月份租金价格掉落至30元/㎡以下，其余月份价格均稳定在31元/㎡以上，最高价格出现在2018年7月，租金接近36元/㎡，远低于7月的番禺平均租金44元/㎡，还不到老城区越秀区租金的一半。换言之，如果租一个60平的房子，选择租住在石碁，比在越秀区少花1万/年。

三、现有配套：教育资源丰富，交通便利

根据乐有家研究中心数据监控显示，石碁片区购房客户以刚需客户居多。乐有家广州番禺石碁片区专家徐望龙表示，刚需客主要是在市中心的天河区珠江新城的上班族，通勤时间在30-40分钟之间，交通较为便利。

交通方面，目前经过石碁片区已开通地铁，即4号线石碁站。目前3号线东延线已经拟定，将在2023年开通，届时石碁片区将又新增番禺客运站、广州新城西、金光大道等地铁站，将有利于解决石碁片区居民出行需求，促进番禺东南部生活服务区的发展。片区主要道路为番禺区广明高速、番禺大道、南沙港快速路、东二环高速，均为广州番禺主要干道。

教育方面，石基片区教育资源丰富，尤其是公立学校居多。其中石基第三中学创建于1996

年9月，是番禺区规模较大的一所省一级完全中学，师资力量较第四中学雄厚，也更受青睐。石碁片区暂时没有省一级小学，市一级小学仅有东怡小学和东湖洲小学两所。但值得一提的是番禺仲元实验学校，虽然是私立学校，但在本地都有很大的影响力，很多家长都为了能让小孩入读该学校而买入附近配套的房产。目前番禺都是按照学区来分配学校，需要人户一致，也就是拥有房产的100%产权，户口在房产中，那么该户一定可以入读所划分学校。

商业方面，石碁片区大龙街道近十年来商业有了飞速的发展，主要集中在亚运大道上。有集吃喝玩乐于一体的大型商超永旺梦乐城和万科基盛广场；有全番禺最大的综合批发市场——清河市场满足全番禺的日常消耗用品；有满足人们日常休闲的石岗商业步行街，以及装修新家在这里都能找到材料的新安居装饰建材中心；还有目前正在打造的金龙城财富广场等大大小小的商业区。

医疗方面，石基目前是没有三甲医院的，最大的医院是石基人民医院，是一家集医疗、保健、康复、健康教育、计划生育技术服务于一体的综合性“一级甲等”医院、爱婴医院。而这里的居民一般常去的医院有2所，一个是番禺区中医院，综合性国家三级甲等中医医院；另一个是番禺何贤纪念医院，这两所医院虽然地处市桥城区中心，但距离石碁不远，交通半小时内。

四、未来规划：交通提速，旧改领衔发展

1、番禺客运站打造交通枢纽助推经济发展

番禺客运站位于广州市番禺区石碁镇清河东路傍西路段。近日广州地铁、越秀集团及番禺交投将发挥各自在轨道交通、房地产开发、市区两级资源等方面的优势，借助广州地铁3号线东延线建设的契机，盘活番禺客运站土地。番禺客运站会成为集地铁、公交、客运为一体的交通枢纽综合体，打造成为智能科技研发地+企业成长加速器+交通枢纽综合体的地标性建筑项目。

广州地铁3号线东延线建设

番禺客运站交通枢纽综合体效果图 ️

2、南浦村打响番禺旧村改造的头炮

南浦村“三旧”改造项目作为番禺区第一个旧村改造项目，拉开了全区旧村改造的序幕。这个位于地铁4号线石碁站上盖的村，乘地铁半小时，向南可达南沙新区，向北则通往广州市区的中心；随着庆盛站高铁换乘的开通，一小时内可到达深圳、。此外，京珠高速、市莲路、亚运大道从南浦村中穿过，从这里驱车半小时可到达东莞、佛山、莲花山客运港等地，区位优势明显。南浦村北侧为尖峰山森林公园，东侧临近莲花山景区及海鸥岛，旅游文化资源丰富；永华、家宝等红木家具生产龙头企业在此扎根发展，红木家具产业基础雄厚。 目前南浦村现状只是低效利用的厂房、村民自建房，按照计划，改造后村民将搬入电梯小区房，周边将进行产业升级，打造成中式风格的“红木小镇”。

旧改规划图

“红木小镇”效果图

五、热门楼盘推荐：

近3个月石碁片区热点二手楼盘挂牌均价大多在2.8万元/㎡左右。其中有2个楼盘挂牌均价高于“3字头”，为东湖洲花园与尚东尚筑。

本文内容由乐有家研究中心联合乐有家广州资深片区专家徐望龙、冯敏怡、周奎操合作完成。 免责声明：以上信息和数据更新于2018年8月24日，因时间、市场、等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。