2017年土地估价师《案例与报告》知识：估价对象描述及地价影响因素分析考试试卷

地价影响因素分析考试试卷

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23年，按照国家建设用地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有年。 A：23 B：47 C：50 D：70

E：35％～50％

2、土地变更登记，是指因__而进行的登记。 A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更

D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经批准后而进行的登记

E．土地权利人地址和土地用途等内容发生变更

3、某企业为一般纳税人，2007年应交各种税金为：250万元，消费税150万元，城市维护建设税32万元，房产税15万元，车船使用税8万元，所得税280万元．上述各项税金应计入管理费用的金额为万元．【2008年考试真题】 A：23 B：55 C：205 D：455 E：土地

4、下列各项不属于其他辅助资料的有。 A：历史地价资料 B：规划等有关资料 C：地籍图

D：建筑材料价格变动指数

E：国家实行土地估价师资格认证制度

5、在一定收入水平和考虑往返交通费用条件下，住房消费者在住房__之间做出适当的选择是住房消费者最基本的住房需求选择行为。 A．布局和面积 B．装潢和面积 C．选址和面积 D．选址和布局

6、总量指标按其反映的客观内容不同，可以分为．【2002年考试真题】 A：总体单位总量和总体标志总量 B：数量指标和质量指标 C：相对指标和平均指标 D：时期指标和时点指标 E：土地

7、没有条件开垦，或者开垦出的耕地不符合要求的，建设单位可以按照有关规定缴纳耕地开垦费，由__履行造地义务。 A．省级 B．市级 C．县级

D．地方土地管理部门

8、新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。 A：同好曲面 B：买价曲线 C：区位平衡 D：非完善市场 E：时间因素

9、评估对象土地上的受规划的。 A：建筑高度 B：建造成本

C：建筑物装修档次 D：物业管理方式 E：时间因素

10、从招标方式看，房地产开发项目招标一般可分为__。 A．竞争招标 B．公开招标 C．邀请招标 D．议标

E．半公开招标

11、城市地价动态监测具体工作任务为：通过确定城市监测范围，设立__，组织土地估价师及时跟踪采集标准宗地的地价信息，定期收集、汇总、整理、分析形成季度和年度地价动态监测成果，按时上报并适时公布。 A．转让宗地(地价监测点) B．重置宗地(地价监测点) C．标准宗地(地价监测点) D．基准宗地(地价监测点)

12、2008年3月，甲企业拟对其位于某开发区内一宗已出让工业用地厂房及配套建筑进行改建、加建，建设完成后宗地建筑密度和容积率指标将分别由40％、0．9提高为45％、1．2。土地估价师在为甲企业提供地价综合咨询服务时应做出的正确判断是。 A：按规定办理规划建设条件变更审批手续，方案获得批准并经国土部门备案后，补缴因建筑面积增加形成的土地差价

B：按规定办理规划建设条件变更审批手续，方案批准后与国土部门重新签订建设用地使用权出让合同或补充协议，但不需要为建筑面积增加补缴土地差价 C：改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1．2条件下的市场价格-容积率0．9条件下的市场价格

D：改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1．2条件下的市场价格-容积率0．9条件下的原出让价格 E：合法性 13、B县A房地产开发公司将其在W市C县县城开发建设的商品房预售给王某，按照《土地登汜规则(修正)》规定，商品房预售，A房地产开发公司应当在该预售合同签订后三十日内，将预售合同向__部门登记备案。 A．B县房产管理部门 B．B县土地管理部门 C．C县房产管理部门 D．C县土地管理部门 E．W市房产管理部门

14、已动工开发建设但开发建设总面积不足1/3，且未经批准终止开发建设满1年的闲置土地，不正确的处置方法是（）。 A．无偿收回 B．安排临时使用 C．收取土地闲置费 D．延长开发建设时间

15、某工业用地无限年期价格为1020元／㎡，土地还原率为5％，则该地的年租金为元／㎡ A：51．00 B：55．87 C：59．44 D：98．27 E：合法性

16、下列选项中，__不计人房屋建筑面积。 A．层高小于2.20米的地下室和半地下室

B．楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道 C．穿过房屋的通道

D．未封闭的阳台、挑廊

17、下列选项中，（）对地价趋势的影响非常大，同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。 A．税收 B．土地制度 C．城市规划 D．地价

18、绝对地租形成的根本原因是（）。 A．土地所有权的垄断 B．土地的有限性

C．土地经营权的垄断

D．农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成

19、有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70％，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元．又知土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该宗土地的年纯收益为万元。【2002年考试真题】 A：59．67 B：58．67 C：7

D：2．52 E：时间因素 20、“地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本之后余下的那一部分”，按照这种定义把地租分为__地租。 A．级差 B．矿山 C．契约 D．经济 E．绝对

21、某一开发区于2001年11月成立，当年取得生地2k㎡，2002年11月对该开发区进行开发配套建设，开发期为2年．现采用成本逼近法评估该开发区内某一工业用地时，土地取得费的计息期为年。 A：1 B：1．5 C：2 D：3

E：时间因素

22、采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了。【2004年考试真题】

A：预测原则和替代原则 B：供求原则和协调原则

C：预测原则和最有效使用原则 D：竞争原则和贡献原则 E：时间因素

23、有关级别基准地价、区片或区段基准地价的相互关系，最恰当的理解是__。 A．包含与被包含的关系

B．概念上存在本质差别，相互问没有关系

C．基准地价的不同表现形式，既有区别又有联系 D．不符合估价规程对统一基准地价称谓的规定

24、在评估宗地价格时，可比交易实例一般应采用__方式取得。 A．市场交易价格普查 B．市场交易价格抽样调查 C．市场交易价格统计报表 D．市场交易价格典型调查

25、长期股票投资在取得时应按实际成本入账，下列项目中，不应包括在长期股票投资成本中的项目有．【2004年考试真题】 A：经纪人佣金

B：购买股票前已宣告发放的股利

C：税金 D：手续费 E：土地

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列选项属于保险的基本原则的有。 A：保险利益原则 B：近因原则

C：最大诚信原则 D：及时原则 E：补偿原则

2、行政赔偿程序中的追偿发生在赔偿义务机关给予赔偿之后，且工作人员为致害行为时有__。 A．故意或重大过失 B．故意或过错 C．责任或过错

D．故意或一般过失

3、按照现行土地现状分类，林地包括__。 A．生长乔木、竹类、灌木的土地 B．沿海生长红树林的土地 C．居民点内部的绿化林木用地 D．迹地

E．河流、沟渠的护堤林

4、房地产开发项目风险辨识的过程可分的步骤包括__。 A．确认不确定事物的存在性 B．建立风险清单 C．进行风险分类

D．排除主观因素存在 E．确认不确定性额的存在

5、对居民个人的储蓄存款，国家实行的原则有__。 A．遵守国家现金管理规定 B．存款自愿 C．取款自由 D．为储户保密 E．免税原则

6、建筑物的折旧计算方法中，属于加速折旧的方法是。 A：平均年限折旧法 B：定率法

C：年数合计法 D：偿还基金法 E：土地

7、关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发[1999]433号)规定，国有企业破产时，其原使用的划拨土地可由市、县组织出让，变现资金设立专户，优先用于__。

A．偿还债务 B．交纳税金 C．职工安置 D．购买国债

8、经济分析将不同的市场结构分为．【2007年考试真题】 A：完全竞争型市场 B：垄断型市场

C：垄断竞争型市场 D：寡头型市场 E：福利型市场

9、纳税人按照房地产评估价格计算征收土地的情形包括。 A：隐瞒、虚报房地产价格的 B：提供扣除项目金额不实的

C：转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的 D：购买别墅的

E：购买私人住宅的

10、土地用途管制制度的核心是__。

A．依据土地利用计划对土地用途转变实行严格控制 B．依据土地年度利用规划对土地用途转变实行严格控制 C．依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制 D．依据城市规划对土地用途转变实行严格控制 11、土地用途管制的内容包括等。 A：按用途对土地进行分类

B：土地利用总体规划规定土地用途 C：土地登记注明土地用途 D：土地用途变更实行审批 E：土地用途变更实行备案

12、成本逼近法中，农地取得费的计息期为__。 A．整个开发期 B．1/2开发期 C．1/4开发期 D．3/4开发期

13、优先股股东的权利主要包括。 A：分配股息的优先权 B：分配剩余资产的优先权 C：有限的表决权 D：无限的表决权 E：要求赎回权

14、根据有关法律的规定，土地使用权可以因下列原因终止。 A：土地灭失

B：土地使用权期限届满

C：国家依公共利益需要，依法定程序收回

D：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的未按出让合同约定的动工开发期限开发土地满1年的

E：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的未按出让合同约定的动工开发期限开发土地满2年的

15、土地供求均衡法则的特点是。【2002年考试真题】 A：需求方与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息 B：替代性有限

C：土地与一般商品一样根据均衡法则来决定价格 D：土地市场是一个完全竞争的自由市场 E：报酬递增递减原则

16、有确定法律保护形态的无形资产包括。 A：专业技术 B：商誉 C：商标权 D：专利权

E：取得开工许可证

17、下列关于土地使用权租赁，说法错误的是。

A：土地使用权租赁双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的土地使用权的转移

B：土地使用权租赁合同是有偿合同

C：如果民事主体无合法原因擅自租赁土地(例如划拨取得的土地使用权)，仍属于合法行为

D：当出租的土地使用权发生转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利

E：35％～50％

18、决定建筑物价格的最基本因素是__。 A．材料价格 B．房产市场状况 C．建筑物成新 D．重置价

19、西部大开发中，__保护要坚持“在保护中开发，在开发中保护”的原则。 A．土地 B．耕地 C．牧草地 D．地下水

20、地籍测绘的内容包括等．【2007年考试真题】 A：地籍平面控制测量 B：地籍要素调查 C：地籍要素测量 D：地籍图绘制 E：房产面积量算

21、在合法使用方面，应以__、土地用途管制等为依据。 A．不动产权属证书 B．城市规划

C．土地使用权出让合同 D．行规

22、下列需经批准的土地利用总体规划包括。 A：省、自治区土地利用总体规划 B：直辖市的土地利用总体规划 C：省所在地的市

D：自治区所在地的市 E：人口在五十万以上的城市

23、征地案例比较测算法中，下列说法不正确的有。 A：需要选择两个以上有代表性的征地案例

B：案例应是近两年之内发生的，并发生在本区片或其他可比区片的项目 C：在使用案例前，要对案例的合理性进行判断

D：征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致

E：在对案例进行整理时，不需要将青苗补偿费附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费用等剔除出去

24、当前世界农业生产年平均递增2.3%，其中2%是靠__取得的。 A．工地肥力的补充 B．单产提高

C．耕地面积扩大 D．科学技术的提高

25、下列有可能影响不动产价格升降的有__。 A．经济发展 B．城市化进程 C．城市规划

D．国家或行业领导人的升迁变故 E．不动产价格