红河州房地产市场发展研究
2012年7月5号
一、宏观经济及政策分析
1、全国宏观市场经济分析
1.1、2011年房价调控三管齐下：
控制货币的流动性;
运用财政、税收和金融的手段来调节市场需求; 加强地方政府的责任。
1.2、2012年房价调控将稳中趋紧：
银监会制定的《商业银行资本管理办法（试行）》6月正式公布，取消
了以前征求意见稿中区别划分首套房和二套房的风险权重，而明确将个人住房抵押贷款风险权重统一规定为50%，同时调整了融资平台的风险权重，自2013年初资本新规正式实施；
央行降息当天下发“142号”文件，个人贷款浮动利率区间下限仍为基
准利率的0.7倍，这也是时隔两年后央行重提7折房贷；
房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会
变化。货币政策微调，基建投资促进宏观经济探底回升，房地产作为经济增长动力的作用将被弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破“限购救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。
2、云南市场经济分析
1、云南要从西南门户跃向中国面向东南亚、南亚的“桥头堡”。桥头堡，是其具有港口的性质、运输线路的便捷，是集运输中心、金融中心、信息中心为一体的国际商贸中心，将带动商贸的持续增长，未来的可发展空间巨大：
桥头堡战役的打响，云南各城市经济发展将与东南亚国家接轨，各产业将会出现新的结构调整，为各行业注入新的气息与发展契机；
关税壁垒的削减为扩大云南与东盟国家的进出口贸易创造了条件。 城市经济的发展为云南各大城市化进程带来动力，房地产行业也将迎来新的发展空间；
昆明的房地产行业在开发模式与操盘方式上对地州城市影响深远，一直保持其风向标地位。
2、城市交通已初步形成了包括“以航空为先导，以公路为基础、以铁路为重点、以信息为助推、以会展为平台”的“八位一体”立体交通网络，为云南的高速发展奠定基础；
3、“中国•昆明螺蛳湾国际商贸城”项目已建成，建成后的螺蛳湾国际商贸城主要面向东南亚、南亚和中东等地区，以工业、加工业、小商品贸易和物流业为主，将成为继义乌中国小商品城后的中国又一大专业国际性批发市场；
4、2012上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移的加强房地产调控，一方面，继续坚决抑制不合理需求，稳定和严格实施房地产调政策，地方政府相继辟谣否认政策放松，另一方面，支持自住性合理需求，国家发改委，住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整，首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步上升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。首套房信贷松动以及全国超过30个城市的政策微调，使购房者预判市场将走出低谷，入市的积极性有所提高。同时，新房和二手房市场不少项目的价格有所松动，市场供应的项目也开始增多，为市场提供了不少价位、户型合适的房源，促进了成交。房地产行业自然不会错过这一好机会。云南的州市及沿边开发口岸城市，也借助政策的春风，开始出台新的城市规划及建设思路，不断招揽高技术人才、新地产项目，房地产发展形势一片大好。
5、巫家坝机场搬迁至长水国际机场，昆明空出来的8000多亩地，对昆明是机遇大蛋糕，对于地方，市场竞争激烈度降低。
二、红河州房地产分析
1、基本概况
红河州位于云南省南部，下辖蒙自、个旧、开远三个市以及建水，弥勒等11县，面积3.29万平方千米。州人民政府驻蒙自县，北连昆明，东接文山，西邻玉溪，南与越南社会主义共和国接壤，北回归线横贯东西；红河是云南省第四大经济体，经济总量和部分社会经济指标居全国30个少数民族自治州之首；全州国土面积3.293平方公里，下辖3市10县，总人口450.1万人；有滇南政治、经济、军事、文化中心蒙自，有世界锡都个旧，有国家历史文化名城建水；有河口和金水河两个国家级口岸；有闻名遐迩的锡文化、陶瓷文化和梯田文化；红河是云南经济社会和人文自然的缩影，是云南近代工业的发祥地，也是中国走向东盟的陆路通道和桥头堡。2011年GDP为780.64亿元。
红河州资源富集、生物多样、文化多元、区位独特，后发优势突出，发展潜力巨大。旅游文化资源富集独特，拥有底蕴丰厚的历史文化、绚丽多姿的民族风情和神奇壮观的自然风光，哈尼梯田、天然溶洞群、建水历史文化名城、弥勒湖泉公园等旅游景区景点众多,具有打造云南康体休闲旅游胜地的自然环境和资源条件。
2、交通体系分析
目前，蒙河高速已经建成，石林至蒙自高速、玉溪至蒙自铁路、蒙自至河口铁路正在抓紧建设，云桂铁路、红河机场等一批重点交通建设项目开工在即，再经过三至五年的努力，全州境内的交通“瓶颈”制约将全面消除，并且从新加坡出发，途径马来西亚、柬埔寨、泰国、寮国，最后直达昆明，总长约3000公里的泛亚铁路的建设，通往东南亚最便捷的陆路国际通道将最终形成。
3、红河州发展规划
近几年来，在州委、州政府的领导下，全州上下按照科学发展观的要求，围绕推动红河新发展的各项目标任务，着力推进了基础设施建设、重点产业建设、社会民生建设和生态文明建设，各个领域的工作都取得了新的成效。
国际大通道和对外合作平台建设步伐加快，昆河经济走廊、中国红河—越南老街跨境经济合作区建设取得积极进展，河口北山片区开发初具规模，口岸基础设施和出入境服务体系逐步完善，与越南等国家和地区多领域的合作更加密切。对内经济技术合作继续扩大，五年实际引进州外资金496亿元。
4、红河州地产研究
1、云南是全国的旅游大省，旅游资源集中，众多自然、文化资源奠定了云南旅游业大省的地位。随着东盟自由贸易区的启动建设，西部大开发建设步伐的加快，云南省建设全国面向西南开发的桥头堡强势推进，各项扶持政策措施的实施，人民生活水平不断提高，可自由分配收入比重的增大，闲暇时间的增多，令旅游产品的需求量大幅提升，这也为红河州旅游业发展创造了巨大的市场需求和开发机遇；
2、2011年，中国的房地产有着太多的风雨，是云南楼市喜忧参半的一年，也是面临挑战和机遇的一年，随着中央和省政府对房地产市场加大政策调控一系列政策措施出台。省会昆明在逐渐显效并且愈演愈烈的楼市调控政策下持续沉默，严峻的现实挑战着开发商的忍耐极限，同时，也背负着广大置业者巨大的需求和脆弱的心理预期。正是缘于这严酷的调控政策，尤其是“限购令”对一二线城市的影响，却恰恰点燃了“桥头堡”定位下茁壮成长的云南州市地产蓄势已久的巨大潜力和价值。也正是由于一二线城市的限购，使开发商、置业者和投资客同时把目光转向了州市，让州市地产得以高速发展，有了展示魅力的空间和彰显价值的渠道，成为了当下楼市最为炙手可热的“价格洼地和价值高地”。州市地
产的发展，也将对调控下逐渐恢复理性和健康的云南楼市起到重要的平衡作用。据了解，2011年，房地产投资占红河州全社会固定资产投资的比例将达11%以上，房地产业对全州GDP的贡献率将达6.6%以上，房地产业对经济增长的拉动力将继续呈现出强劲的发展势头。房地产投资加大，商品房市场需求旺盛，商品房销售快速增长，商品房价格基本稳定，住房保障制度进一步完善，市场运行整体比较平衡。今年红河州房地产开发投资预计将突破70亿元，随着红河州“以人为本、扩容提质、多元辐射、协调发展”城镇化战略的进一步实施，为红河州房地产业提供了很大的发展空间。
3、2012年3月27日上午9时， 云南省旅游峰会在昆明震庄宾馆隆重举行，围绕“红河州旅游专业转型升级、红河州旅游黄金走廊发展、古镇保护和人文旅游的开发、旅游可持续开发模式探讨”四个议题进行讨论，并确定红河州旅游产业发展需系统化运营，旅游产业转型，主攻\"慢旅游\"。红河旅游开发应围绕度假旅游产品开发进行，并建议应大力发展度假旅游，打造度假旅游产品如酒店、休闲公园等，红河州地理环境复杂、气候好、民俗风情浓郁，应力推小众化、精品化、高品质的旅游产品，未来大家来红河是为了度假、发呆、养生甚至睡觉而来。红河旅游的突破点之一，就是打造可持续的旅游房地产业，这是旅游和其他产业的一个结合点。
4、至6月以来，针对刚需的微调、降息等利好政策的袭来，税费上的减免降低了置业的观望情绪，同时由于对09年房价疯狂反扑仍心有余悸，怕错过“抄底”机会，部分购房者认为有望走出低谷，当心再次踏空，纷纷按捺不住出手买房，入市积极性有所提高，导致市场隐隐袭来一阵“购房潮”。此轮购房热带有结构性复苏的特点，适合刚需，产品的针对性和楼盘的性价比是开发商能否分一杯羹的关键，置业者愿意买房，开发商理智卖房，正是市场良性循环的体现，多地刺激刚性需求入市，促进房地产市场成交,随着更多符合首次置业的刚需人群大量入市，成交量有望快速回暖。
5、楼市成交量连续数月攀升已经让开发商的资金状况得到缓解，政策见底又给了开发商更多信心，也正因如此一些开发商开始规划涨价大计，一方面提高利润率，另一方面也能通过项目的升值激发购房需求。
三、红河州开远市凤凰山水项目分析
1、开远市市场分析
开远市位于云南省的西南部，作为工业重镇向宜居转型的城市，开远市商业整体呈现“两片两带”的横向分布，全市商业片区化，城市中心人民路片区的商业区域价值高，其余片区价值递减。
开远5年城镇化的人口增加近4倍，催生了房地产巨大的市场需求，同
时，居于全州第一的工业基础为本地的物业购买力提供了经济基础，成为了地产企业快速增长的机遇；
地产竞争加剧，市场供应量井喷式剧增，消费市场层面迅速扩大； 区域板块形成强有力的认知度，企业竞争力出现倾斜；
2、凤凰山水项目分析
2.1、地理位置
凤凰山水项目位于开远市智源南路与河滨南路交叉东南侧，此地段在大部分开远人心目中较为偏远，公共交通暂时处于较为不便的状态，配套有待改善。但项目周边靠山靠水，依开远市常年的风向分析，项目地处开远市污染较小的片区，区域内楼盘单价普遍有走高趋势。
2.2、市场定位
本项目主要是面对本市的中产、新贵阶级，产品线为：90㎡—240㎡。依据开远全市以及板块研判，是较为理智的产品线划分。主力产品为二房与三房，户型最核心的竞争力为平层户型的实用性，以及跃层户型花园、车库、地下室、露台的附加值。项目片区价格为2800元/平米，项目目标价格为3025元/平米，实收价格2372元/米。
2.3、营销战略
价格上低价试探、快速反应、持续走高。
推进上踩对点，搭对线，以客户角度作为出发点，迎合客户易于接受的
营销推广方式，从心理上击破客户的心理防线，与客户进行心理较量。 适时推出系列性的推广活动，以此带动营销，在区域板块的价值提升下，
进一步的达到客户对区域的认同感，与此同时嫁接品牌价值，抓住区域领导者的机遇，确定市场发力点，找准推盘时机，从推广到成交，形成质的飞跃。
跟踪市场走向，摸清竞争楼盘策略，制定差异化途径，进行推广营销。
造势途径精准，手段创新，站稳立足点，一举发力，抢夺客源，促成震撼销售业绩。
四、红河州个旧市
1、个旧市市场分析
个旧市位于云南省的西南部，作为红河州前政府所在地，虽然地处边疆地区但因其盛产锡矿而闻名于世。个旧城市规划未来主要集中建设发展锡城片区、大屯、鸡街-沙甸片区。主城片区为政治经济、商业文化居住中心。
市场成熟度高，旧政府中心，现红河的商业中心，地产成熟度高，产业流程化，开
发及两端产业全面发展，市场供应量呈过剩化趋势，产品多样化，市场竞争激烈，供需矛盾加剧；
地段区域价值凸显，城区形成“金湖”、“宝华公园”两大板块，游离两大板块之
外的项目价值难以实现突破，两大板块集中个旧80%的供应量，价值认知度高，客户认同度好；
房地产价格的上涨幅度与人均可支配收入上升幅度基本保持一致，相比云南其他城
市个旧市场处于高速发展阶段；
2、个旧红河商业中心项目分析
2.1、地理位置
个旧商业主要集中在个旧市南市区的老城区及金湖沿线的金湖南路、金湖东路及金湖西路。红河商业中心（HCC）位于个旧市建设路228号，原老客运站处，个旧市楼盘沿金湖和大桥片区形成两大价值高地，与七层楼及外围区域形成巨大价格落差。
2.2、市场定位
面向中高端消费群体的多元业态，一站式包容；
六大主力业态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、
数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营； 投资客户是商业的主要客户群体。
2.3、营销战略
商业先行立势，拉动住宅顺利开盘销售，依托招商成功，引爆市场； 采取线上广泛传播，线下精准传播模式，以商业形象的重塑为重点，通过对商
业价值的烘托提升住宅价值，赢得市场关注焦点；
商业的销售引爆来源于项目轰炸式的推广力度，以及商业独立的形象高
度塑造。面对目前个旧市场商业销售项目的空白点，高端商业形象一旦成功打造，那项目必然是市场上的“一枝独秀”。而商业价值的一再炒作，引爆的不只是项目那么简单，引爆的甚至是一个片区。
五、结论
红河全州房地产形势，区域差距较大，房地产发展极不平衡，开远，个
旧，弥勒经济成为红河州三强，成为快速发展阶段，可以成为房地产开发商优先选择之处。
一二线城市房地产供应量剧增，市场竞争激烈，而相对来说三级城市就
存在着巨大的潜力和价值，红河州主要城市蒙自市，个旧市，开远市需求膨胀，成交均价快速增长，对于房地产开发商来说存在着巨大的机遇。
红河旅游产业转型，主攻\"慢旅游\"，云南省建设全国面向西南开发的桥
头堡强势推进，各项扶持政策措施的实施，为红河州旅游业发展创造了巨大的市场需求和开发机遇。面对这种机遇，可持续的旅游房地产业是开发商的首选。
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