旦 团 经济适用房制度之莪见 文０陈立东（沈阳建筑大学）（山西建筑职业技术学院） 摘要：经济适用房制度是我国为 解决中低收入家庭住房难的问题，推出的 项具有保障性质的住房制度，但在实际 执行过程中存在一些问题和争论，我认为 一进一步加强管理与规范经济适用房建设、 分配、交易等各个环节是目前经济适用房 管理的重中之重。 关键词：经济适用房；制度；管理；规 （１）在排队大军中，哪些是应该站在 这个队伍中的，哪些是不应该站在这个队 伍中的，也是一个问题。目前对购买经济 适用房的有些宽松，绝大多数本地人 都可以去买，倒卖房号现象严重，在北京 个房号可以卖到５万以上。 （２）排队的人，也许能得到一些位置 或户型不佳的房子，但有些人不用排队， 一于２ ０乎米者等。在住房档案和个人信用制 度还未建立的条件下，我个人认为审核难 的问题还是在于透明度不够高，应当采用 网上公示的办法，公示内容应当包括每个 申请者的姓名、工作单位、职务、目前居 住状况及配偶的相关情况，只有在公示期 间无异议的情况下，才能成为经济适用房 的预购人。 范 经济适用住房是我国进行房改过程 中，为适应新的社会经济形势，推出的由 提供优惠，限定建设标准、供应 对象和销售价格，具有保障性质的性 商品住房。目前其基本类型主要包括平价 房、安居房、解困房等。经济适用住房是 扶持的具有经济性和适用性的社会保 障住房。经济性是指住房价格相对市场价 而言是适中的，能够适应中低收入家庭的 承受能力；适用性是指在住房设计及其建 设标准上强调住房的使用效果，而不是降 低建筑标准。对经济适用房项目，免 收土地出让金，建设和经营中的行政事业 性收费，减半征收，并对成交价格、购买 对象、面积和开发建设单位的利润进行限 制。 近年来，住宅类房地产价格一路走 高，平抑房价、使普通老百姓能够居者有 其屋，已经成为社会关注的焦点，人们越 来越多的开始关注经济适用房这种带有一 定福利性质的商品住房。而从ｌ ９９ ８年开始 的经济适用房的供给、分配方式，目前看 来存在较多的问题和争论。 一 目前经济适用房的状况 （一）经济适用房的投资量逐年减 少 ｌ ９９ ８年来，太原市通过土地划拨、以 建设的方式，开发了兴华北小区、汇 丰苑、东华苑、滨河小区、文华苑几个经 济适用房小区之后。本市就没有建新的、 具有一定规模的面向社会销售的经济适用 房小区，经济适用房更多是旧城改造和部 分单位集资建房的形式进行投资。普通市 民在２ ０ ０ ４年后就基本买不到经济适用房。 （二）经济适用房的分配问题 １、经济适用房到底经济了谁 区位较好的经济适用房小区中，宝马、 奔驰轿车随处可见，二十万以上的私车是 主流，套型面积１ ０ ０平米以上是普遍现象， 这些人才是经济适用房福利的享受者？ 区位较差的经济适用房小区多数住宅 用于出租，一项数据表明经济适用房中有 ４ ５％用于出租。例如搜房网报道，在北京 位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适 用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交 易总量的７ ８．８％。近八成的经济适用房对 外出租，彰显多数购房者不仅不缺房子 住，而且把购买经济适用房当成了一种 “投资 。 ２、购买难度大 排队买号，经济适用房出售的主要方 法。 却能买到非常好的经济适用房。经济适用 房发售中的黑幕，近年来时有出现，例如 ２ ００４年８月，北京三环新城经济适用房项 目放号只从第１ ６ ３号开始发放，前１ ６２号 留给一期已交定金但未选房的客户。至于 这ｌ ６ ２位客户的信息则属于不能公开的秘 密。 二，经济适用房的取向 由干存在上述的问题，目前经济适用 房的存续，有两种观点，一种认为应 当取消这种福利房制度，建立正真的房地 产市场经济体系，由市场来决定住宅的供 给，另一种观点，也是的导向，加 强经济适用房的监管，重视经济适用房的 建设，通过经济适用房来解决许多城 镇居民的居住难题，改善居住条件。 三、我之所见 我认为目前由于我国土地的特殊 性，土地市场还是以国家配给为主要的供 给方式，性强于市场性，所以房地产 市场还不可能完全由市场规律起主导作 用，经济适用房还有存在的必须性。既然 经济适用房是解决中低收人者居住问题的 关键，有其存在的必要，我认为进一步加 强管理与规范经济适用房建设、分配、交 易等各个环节是目前经济适用房管理的重 中之重。 （一）建设环节 ｌ、持续稳定的提供经济适用房 划拨土地。 利益和人民利益的对比，我想人 民利益是第一位的。增加经济适用房用地 也许会减少地方财政收入，但会增加居民 的幸福指数。稳定的土地供应是经济适用 房建设的前提和保证。同时应当避免中低 收入者居住太过集中，引发社会问题。也 就是说经济适用房小区规模不易太大。土 地的供应也不易过多集中在城郊，这样会 加大购房者的居住成本，使经济适用房难 以销售。 ２、严格控制开发成本和户均面积 经济适用房的相关信息、开发成本应 当公开，严格按照《管理办法 控制成本， 避免出现经济适用房不经济的现象。对于 开发商来说，经济适用房的销售不存在问 题，所以合理的利润还是能够得到。经济 适用房的户均面积应以中小型为主。 （二）分配环节 １ 严格审核 严格审核制度，加快建立住房档案和 个人信用制度，只有符合要求的中低收入 无房户，住房困难户才有资格购买。例如 已婚者、未婚大龄者、户人均居住面积小 ２、价格 在确定经济适用房指导价的基础 上，再确定购买人群的住房面积标准，比 如按级别和职称来划分标准。标准以内的 按照经济适用房价格购买，超过标准的按 市场价购买。 ３、购买 借鉴杭州市做法，购房采取轮候制并 实行等额摇号，按预登记人员《准购证》的 顺序号为序，依据提供的房源数确定中选 人员范围，然后实行等额摇号（有多少套 房子定多少人），并摇号确定选房顺序号， 最后在网上进行公示。若参加摇号后放弃 购买的，Ⅸ准购证》作废；今后仍需购买的， 《准购证》重新编号，其号码轮至末尾。 （三）上市交易环节 １、经济适用房转让 目前对经济适用房的转让的没有 明确的规定，多数地区规定５年内不准转 让，转让时要交纳一定比例的补地价款。 我认为这个地方存在国有资产流失的问 题。我认为凡是符合上市条件的经济适用 房，卖房者必须按转让时的市价足额补交 土地出让金及所享受的税费减免，也就是 说经济适用房的出售者只能获得转让时购 买同样买经济适用房的价格，以还经济适 用房安居的本质，并且减轻负担。 ２、经济适用房的出租 《管理办法》中明确规定，个人购买的 经济适用住房在未向补缴收益前不得 用于出租经营。我认为如有用经济适用房 出租经营的，可以采用原价回购再分 配的办法。回购也适用于经济适用房的所 有者拥有其他类住宅的情况。 四 结束语 加大经济适用房建设是解决目前房地 产价格偏高，普通居民居住条件难以改善 的主要手段，这不仅是经济问题，更是社 会问题、政治问题，我个人认为经济适用 房应该以计划经济为主，或者说可以 在一定期间内经济适用房的建设、分配采 用完全计划经济的模式，这不是倒退，而 是适应社会的需要。 ｌ９７
