商业地产专题讲座之--第14期商业地产核心价值在于商业领域

先有商业，后有地产，已经成为商业地产业内共识。然而，究竟商业和地产的关系怎样？商业如何影响地产形态、影响城市面貌、影响人们消费习惯？却是一个值得长久探讨的话题。 商业业态的概念虽然早已有之，但业态分类的标准却始终无法统一，各种版本的分类方法各有道理。然而，理论的划分与实际的运用却大相径庭，为什么会出现这种情况？业态的划分究竟怎样划分才更合理？各业态之间又应有怎样的关联？

在商业与商业地产领域，中国与西方发达国家走的道路显然是不同的。更多的时候，是中国在向国外学习。但是，国外的经验究竟有多少可供借鉴？中国的商业地产发展当前处于一个什么样的水平，是否可以寻找到不同的突破点？

主讲：百荣投资集团控股有限公司商业规划部总经理 徐宇 主题：漫谈商业与商业地产

主持人：各位新浪的网友，大家早上好！欢迎走进新浪乐居嘉宾聊天室，很高兴大家能够关注我们的商业地产栏目。今天我们的话题是商业与商业地产，今天很荣幸邀请到百荣投资控股集团商业规划部总经理徐宇先生！徐总，您好！ 徐宇：主持人，你好！各位网友大家好！

主持人：徐总在地产行业做了很多年，称得上这个行业里的资深人士了。说到商业地产，可能涉及到的人群不单纯、不简单，因为它可能会涉及到买、卖、投资、经营各方面。同时也涉及到商业和地产两大板块。作为一个资深人士，想请徐总给我们谈谈商业和地产两者间的关系。

徐宇：首先，有关商业地产的话题，在近些年很多地产开发商都很关注。也有很多开发商大量投资都涌入了这个领域。但是基于很多数据显示，不论是北京、上海，甚至包括深圳，以及中国二线城市，商业地产的空置率都是非常大的，北京上海都达到了二三百万平米的数据。

这样的数据就显示出我们前期有很多地产开发商在开发商业地产这个项目的时候有一定的盲目性。也正由于这样的情况，我们今天在行业里重新反思商业地产的操作方法以及商业地产本质的东西。现在包括媒体，包括一些协会，包括一些民间组织，甚至是在一些专业圈子里面都很经常能够谈到商业地产这个话题。今天很高兴来到新浪网跟大家一起探讨一下商业地产在中国发展的轨迹和问题，并将我们的一些体会、认识与大家分享。 商业地产的核心价值在商业

主持人：其实刚才您谈到了很多商业地产的现状，比如它的空置率比较高。您刚才也谈到了地产商或开发商的盲目，您觉得地产商在商业地产的开发里面应该是一个什么样的角色？

徐宇：从我们以往的一些商业地产开发项目看，首先，我觉得在开发思路上有一些错位。作为我们今天的认知和理解，我们认为商业地产，它的本质化东西还是商业，也可以说是商业地产的核心价值在商业。因为商业地产跟住宅地产有一个最大的区别，就是它的使用价值不同。

住宅产品在盖完之后出售给消费者，无论它这个产品有这样那样的问题，它的使用价值都不会受到太大的影响。但是商业地产项目，它的使用价值是在于做生意，不管是摊位、铺位、店面，如果业主买了这个产品，没有客流，这个地方做不了生意，它的使用价值无法兑现，它就不能实现商业地产项目的真正盈利。

因此，我们认为商业地产的核心价值是在商业这个点上，这是由商业地产的盈利模式所决定的。早期，我们地产开发商主要是从地产的角度去理解商业地产项目，而忽略了商业地产与住宅地产盈利模式的不同。

主持人：包括现在很多地产开发商以前都是从事住宅开发的。

徐宇：对，我们在平时的谈话中也有这样的说法，比如商场、商场，先有商后有场；或者市场、市场，先有市再有场。一个恰当的比喻，我们早期也看到过菜市场，它是完全露天的，甚至没有任何建筑，就是一个板车一个板车在这里卖菜，它收入好的时候一天一个车位就可以收很多钱。

这就是商业地产价值的源头，尽管它是有市没有场。同时，我们也看到很多高档的大理石地面、多部电梯、豪华的外立面等高档的商业建筑，它们有场但没有市，做不成生意，实现不了其使用价值，就一钱不值。因此，我们应该从商业的角度去考虑如何规划和开发商业地产项目。

主持人：您觉得在商业地产中商业的开发运营应该是大过地产的？因为现在很多人说到商业地产的时候，会说到一半是商业，一半是地产。

徐宇：我觉得用大与小或者占比的角度来描述这个事情不够恰当，不能这样说。只是我们去诉求商业地产的盈利模式和商业价值应该从商业角度出发，应该立足于商业。我自己有一个感受，甚至可以说是“主观做商业，客观做地产”。

就是说，我们做商业地产项目，我们一心一意地去做好商业项目，商业项目好了，你的地产自然会有利润和价值。

未来商业或将成为城市发展的核心引擎

主持人：大概明白徐总刚才说的商业地产的核心价值更在于商业。刚才您谈到了可能以前的菜市场有市无场，但是现在的菜市场都已经是有场地的市场了，可以说有了一个根本转变。请您谈谈商业地产的演变过程？

徐宇：其实地产行业，是我们国家大概在十几年时间里开始兴旺起来的。像一些比较早期的大型百货商场，比如王府井百货大楼、西单商场等等。这些最早期的商业项目是北京市

城市规划中安排的一些商业网点。而像赛特、双安、百盛等应该是在九十年代前后出现的一些商业企业。

这些商业企业出现的时候基本是随着北京城市人口的增加，商业设施与网点数量不够，同时一些高端消费开始出现，作为弥补这样一个市场空缺而增加的商业设施。这种项目的出现应该是商业地产比较早期的一个阶段，那时候就是什么地方缺我们就去补。包括现在中国的二三级城市也仍然有这样的现象，就是这个地方人口密度达到了一定程度，我认为缺乏什么样的设施就补充去建设。这是一种开发项目最早期的思路。就是先形成了一定的消费人群和氛围，然后再去补充。这是一个比较早期的商业项目开发特征。

第二个阶段，就是跟随地产项目开发的步伐一起并进。我们已经意识到了有一个新的居民区和住宅区出现，自然需要有一个商业配套的出现，包括餐饮、娱乐、休闲等等。我们在整体规划的同时，就把这些商业项目一起整合规划在里面，同时进行建设。这个应该是我们开发商业地产项目的第二阶段，就是从规划初始就跟住宅、人口聚集的行为一起开发。 事实上，我们认为在未来的时间里面，商业地产还会出现第三种情况，就是由一个商业的集成反向去吸引和聚集住宅居民，包括办公企业的入住。以商业为一个核心引擎，形成一个新的像“卫星城”一样或者是一个城市的新区域。我觉得将来更加会看到商业对于城市发展的引领与整合的作用。

主持人：关于您对第三种情况的描述，在我们中国的发展中有这样的案例出现吗？ 徐宇：有，比如我们在早期的广州天河区，在九十年代初期，那时候是连锁超市和大型仓储式超市刚刚开始萌芽的阶段，那时在很多人嘴里动不动就是“万客隆”、“沃尔玛”、“家乐福”等。当时在广州天河区新开的应该是中国第一家仓储式的超市“广客隆”，当时天河区在广州是一个比较偏僻的区域，因为“广客隆”的开业产生了极大的效应，当时在媒体上被称为“广客隆效应”，它就是一个非常典型的由商业引领带动整个行政区域的建设、繁荣以及各种各样资源的聚集。

由于这样一个特殊的历史事件使得今天广州天河区成为了广州市一个非常繁荣和非常重要的区域。它在北京市相比绝不亚于北京市的海淀区。还有广东的虎门，为了众多的服装生产企业能够提供一个销售平台，有了虎门服装批发市场这样一个商业平台。由于这样一个平台对其下游资源的聚集，进而发展为对各种综合资源的吸引和聚集，使得虎门这个城市的发展速度也非常快，聚集了很多城市的元素。还有今天的义乌小商品批发市场，现在在全国甚至全世界都非常知名，也强有力地带动了整个城市的发展。 商业是城市发展的黏合剂和催化剂

主持人：我觉得刚才您说的，无论它是处于怎样的发展阶段，商业发展跟城市的建设都有很大的关系，它们之间有千丝万缕的联系。您觉得商业发展在城市发展建设中处于什么样的角色？

徐宇：我觉得商业和城市，在今天越来越显现出商业对城市的重要性。如果说到商业和城市之间的关系，我首先认为商业应该是一个具有黏合剂和催化剂作用的城市元素。我们拿一个人口聚集的区域来讲，假如说我们盖了住宅，我们盖了写字楼或者一些酒店等等其他一些设施，如果没有相关的商业配套设施，在这个地区居住的人的生活还有很多方面都会不方便。这样我们就体会到这个聚集区里面，人们居住在这的安稳程度相对就会比较差。他如果想要满足这些需求就要到其他的区域去，本区域对他的吸引就有欠缺。反之，如果有比较充足的商业设施能够满足这个区域办公或常住人口的需求，它就起到了对区域的黏合剂作用。 另外，它是一个催化剂。就是有一个好的商业能带动整个区域的发展和聚集。包括我们讲的天河区、虎门以及义乌，其实商业的催化剂功能在里面都起到了很大的作用。 商业对于城市的配套功能是我们做商业地产项目的出发点，首先要想到这个项目作为城市配套功能、城市生活功能有没有空间。我觉得这个区域里面缺少什么就去填补什么，因此商业是一个城市的很特殊的重要构成元素。 商业业态的演变与工业化发展进程一脉相承

主持人：刚才您说到义务小商品市场，广州天河贸易市场，他们中间的业态群是不一样的，但是他们在这个城市发展中起到的作用可能是一样的。您觉得商业业态是怎样来演变的？这个演变过程中有什么缘由？

徐宇：我也做了十五年的商业，经历了仓储超市、传统百货，超市连锁店、现在的时尚百货以及购物中心等等。实际上商业业态的演变是一个非常有意思的事情。最早北京市以后规划的除了百货大楼、西单商场、前门商业区之外，基本上在北京，我印象中当时有八个区域型的中型百货公司，像翠微路百货商场、五道口百货商场、永定路百货商场，而且他们的建筑模式都是一样的，好象是两层楼工字型的，甘家口那边也有。那个时候百货商场几乎涵盖了我们日常生活中所有的东西，包括食品、蔬菜。

主持人：我觉得那时候的百货商场不仅建筑外貌是相似的，而且你进入这个百货商场里面售卖的东西几乎也是一样的。

徐宇：几乎都是一样的，因为当时我们的货品资源是有限的。但是今天有了明显的改变，现在商业业态的演变其实与工业化的发展进程是一脉相承的。从专业化角度来讲，其实有两个线索。一个是品类的数量和细分增加了；一个是品种的数量增加了。

说到品类的增加，以前我们百货商场里面就有服装类、鞋帽类、食品类、日用百货类、家电类，分不出再多的类了。但是今天我们知道这个类别就很多很多了。其实在大类增加的同时，中类和小类也在增加。以前都分不出类的很多东西，在今天都被分出类了，比如今天的针织是大类，在针织里面又分家居服和睡衣是一类，秋季秋裤是一类，内衣内裤是一类、袜子是一类，帽子是一类，围巾丝巾是一类、毛巾浴巾是一类等等。这些都体现出商品的极大丰富，使得商业的品类不断细分和品种的极大丰富性。

这样一种商品品类和品种的规模扩张，就出现了两个问题。一方面，百货公司已经涵盖不住这么多品类了。因为它的规模太大了，如果你能够涵盖所有的大类、中类、小类，而且都保证它的品种这么多，这个企业的规模和管理难度都会相应地增加，因为没有人可以把这么多东西都做得这么好。所以新生的业态就开始出现，这是一个动因。

第二个动因，就是不同商品的售卖方式与售卖渠道、平台也不完全适合在百货里面去销售。今天我们看到在超市里面销售的，我们把它称之为“相对标准化”或者“相对通用化”的商品甚至是一些生鲜食品，其实它更适合在超市里面销售。

所以，不同类别商品的流通渠道和售卖方式，事实上后来证明也不一样。由于这样的需要和刚才说到的原因，商业业态开始出现裂变。就是很多东西开始从百货公司剥离出来，像食品、日用品以及一些标准化的日常生活用品，都归拢到超市里面去了。像家电产品，也几乎从百货商场里面剥离出来了。家居家具，通过家居市场、建材市场、家具商场从百货商场里剥离出来。像现在在日本，还有药妆连锁店，把药品和化妆品放在一起。 主持人：百货还剩下什么？

徐宇：在我个人看来，适合百货的就是时尚。它主要把握住时尚这个主旋律，与时尚有关的，比如服装、服饰、化妆品、箱包等等。应该说在百货里还有一个这样的发展空间。不仅仅在中国，包括在国外，我们都看到了百货由原来大而全的航空母舰的方式转变到今天只是一个主题部分。包括今天在北京的世纪金源MAII有燕莎和贵友两个百货，同时还有易初莲花、居然之家等主题店。

据我了解，在五棵松地区即将开业的长安MALL，它至少有两家主题百货。在日本的大型MALL和购物中心里面，百货也仅仅是里面的一个主题和元素。这也是我们今天看到的百货的发展方向。商业业态不断的演变，都是基于工业化的一个发展进程和思路。未来还会有新的演变空间。

主持人：您的话让我想起了一部电影，《天生购物狂》不知您看过没？云在里面的角色就是面对点餐菜品种类的繁多而无法适从。就像您说的现在的业态是越来越细，种类越来越多。那么关于业态的每一个品种有什么变化吗？比如像餐饮这块，现在已经分得越来越细，比如有中餐、西餐，但中餐又分了很多，这中间有什么演变过程吗？

徐宇：商业业态好象还没有像餐饮这样可以类别的方式。商业业态，一方面体现在层级上有一定的差异化。比如从比较中低端的市场到相对比较大众化的百货公司，到一些有主题的时尚百货公司，再到一些国际品牌的百货公司，这是层级上的一种反映。

另外一种，是在品类上区分。比如说有以服装、服饰、鞋帽为主的百货。有以食品、日用品和一些通用化、标准化生活用品组成而成的超市。同时，还有类似与家电、家具、家居这样专业的商场和市场。这是第二种。

第三种，是在货品上的区分。比如像奥特莱斯，它是专门做一些国际品牌库存货品的倾销。包括最近我们看到的有如雨后春笋似的“尾货市场”，这是在货品的层级上应运而生的一种模式。

主持人：您刚才谈到百货发生了这么多变化，与它相对应的商业地产有什么变化吗？包括它的建设、它的功能？

徐宇：现在商业的发展趋向有点像我上次讲到的那个案例，现在虽然各种业态纷纷出现，但是它也是有一个可以遵循的规律可循。就像达尔文在“进化论”中讲述的故事：在太平洋的一个小岛上，原来生活着一种蜂，由于海洋气侯的变化，这个小岛上的季风越刮越大，原来生活在这个小岛上的蜂就无法保持身体的平衡，它就进化成两种，一种它的翅膀非常大，它可以在风中仍然保持自己的平衡。另外一种它的翅膀很小，不会太少风的阻力影响。 其实商业也是一样，现在逐渐变成了一种是专业性的、有主题的方式。比如我们今天的西单大悦城，它的主题很鲜明，它的定位就是一些时尚年轻人和白领。像这种商业，它定位精准、专业性强，就类似于这种很小的蜂。另外一种就是像这种大型的MALL，里面有很多餐饮设施，各种各样的店，有百货，超市以及各种各样的店。它的功能非常强，能够满足和覆盖的人群非常广，就是可以满足各种人群需要的商业综合体。商业的模式目前主要是朝着这两个方向来转变。

其实这样的转变同时还导致了我们今天的“周末商业”和“郊区商业”模式的出现。我们前不久考察奥特莱斯，在意大利的米兰周边有三个奥特莱斯，这三个奥特莱斯离米兰市区几乎都有一个多小时的车程，三个奥特莱斯成一个三角形。这种就是我们所谓的“周末商业”或者“郊区商业”的模式。

主持人：刚才我们聊天的过程中，您提到好几次您出去考察，您是经常出去考察商业项目吗？

徐宇：对，我对走走看看非常感兴趣。其实我们走出去也是抱着一种学习的态度，我始终认为见识决定观念。一个人不是说你生下来，没有任何所见所闻就具备一种观念。就像一些见过大世面的人，从他身上反映出来的很多东西都会不一样。这是一种历练，人的观念是由见识决定的。所以做商业地产应该多长见识。 国外商业地产开发的两大特点

主持人：现在无论是住宅还是商业地产，有很多开发商引进了国外开发理念。徐总也考察了很多国家的商业项目，请徐总给我们聊聊国外的商业地产是怎样的发展情况？ 徐宇：国外商业地产，虽然我看了一些，但我觉得还差得很多。我有两点体会：一点，我觉得是今天我们中国地产开发商需要关注的，以往我们所开发的商业地产项目大多数都是面对大众消费层面的零售及配套性的商业项目，而我们忽略了由产业链及其关联性所产生的商业地产项目，事实上我刚才提到的广东的虎门、义乌，包括今天杭州的四季青等等，它都是由这种产业的关联性带动了商业地产的发展。

比如在义乌，它由于巨大的业务量以及国际贸易的份额，在它的周边带动了酒店、会议会展、办公等需求的发展，同时餐饮、娱乐、休闲、交通等行业，甚至最后到住宅的需求。可以说它整个带动了这个城市的全方位发展。

像今天美国的亚特兰大就以会展经济作为支柱地位，包括拉斯维加斯，现在的会展业务在这个城市也占很大的比重。我觉得在国外有很多城市是靠着会议会展业务来带动其他行业的发展。它其实是一个产业链，会议会展这些人来了之后要吃饭，要购物，旅游、餐饮、酒店、交通，几乎所有行业都会跟这些发生关联性，最后带动整个城市的发展。

今天包括我们百荣集团操作的商圈就是一个比较典型化的商圈。实际上在未来这个商圈还有产业升级更大的空间。我个人建议我们地产开发商如果有志于开发商业地产项目，除了关注一般的大众型商业地产项目，也应该关注一些产业的关联性所带来的商业资源的聚集。 其实作为中关村，我觉得也是一个特别好的商业地产样板，它从八十年代发展起来，到今天它已经把IT产业作为一个产业链条。这些年不断发展，到今天入住中关村的层级有了多少代的更替。它的商业地产在今天，围绕这个产业商圈都发挥了非常好的作用，同时也获得了非常好的经营效益。这是一个非常好的产业链带动商业地产的一个很典型的案例。 所以，说到国外，我觉得他们在城市规划的时候非常注重产业资源的带动性。这是第一个特点。

第二个特点，国外商业地产项目在面对大众消费阶层的运营模式，我们可以把它叫做“定制地产”。所谓“定制地产”就像我刚才说到的地产发展第二阶段，我们知道这个地方要新聚集一批居住者，有一定的居民数量，它自然需要生活配套的消费。这时候就有一个投资公司，这个投资公司是跟很多大的地产开发商常年合作的，每当他知道有一个新住宅区要在这里新建，他就会去跟开发商谈，或者通过竞标，他们去设定一个很好的商业项目。然后他们会锁定一些擅长这类项目的商业运营商，比如：“家乐福”、“万客隆”等，先将未来的项目推销给这些运营商，签订未来的租赁合同，然后在金融市场专门为这个项目募集基金，按照未来运营商的要求设计建设商业建筑，建成之后靠收取的租金再回报给基民。实际上在国外很多定制商业都是靠基金公司这个实体来操作的。这是面对大众消费阶层的商业地产项目规划方式。

这种“定制地产”避免了我们今天操作商业地产项目的盲目性。它在建之前会对这个区域各方面的信息进行调查掌握，和分析定位。包括要进入这里的经营者，他们也会了解。这样他们这个项目的成功机率就会非常高，就会适当地避免我们今天的风险。

主持人：“定制化”，就是他已经有一个规划了，然后按照这个规划再去实现。 徐宇：对。

主持人：刚才您也提到的中国的商业地产开发商有一部分存在着盲目开发的态度，您认为国内商业地产开发与国外商业地产发展有什么区别？

徐宇：我们今天不去谈彼此的优点和缺点，我们就去谈一个对大家有价值的操作方式。无论是商业还是商业地产，我觉得从国外的一些成功经验上，我们可以看到他们非常注重对于规律性的研究，我们以前上学的时候都学过像函数、正弦曲线，我们知道它有一个波动的轨迹。任何事情都有一个发展的规律。可以说掌握了规律我们就把握了趋势。你把握住趋势，就知道建什么样的东西去应和未来人的需要。日本人在这方面做的非常好，这是今天很多日本的新型商业模式能够成功的关键。所以无论是操作商业地产项目还是其他的项目，就是研究规律，把握趋势。这是在商业地产项目中应该遵循的一个原则和手段。

主持人：刚才徐总也跟我们谈了商业和商业地产发展的关系，包括商业在商业地产开发中的重要性。刚才在我进行节目的时候，有朋友委托我问几个问题。大家都知道徐总在商业地产开发里面有很多年的经验，但是开发商业地产其实是一个很复杂的事情，在您的商业地产生涯当中您有一个什么最大的感受吗？

徐宇：如果说感受，就是在规划过程非常痛苦；在看到规划成功后繁荣的商业项目，会感觉到成功真好。其实有时候我们私下在打一个比方，可能每一个男人从他是一个小男孩子的时候，他就会非常得意自己做一个套，别人都被套进去。这是从一个坏的角度来看。当他长大后他会设定一个游戏规则，如果这个游戏规则被大家响应了，他就会感到非常有成就感。 其实很多地产大亨包括很多大的成功者，我觉得都有这样一个心里的乐趣在里面，就是他做的一件事情被社会大众所接受，所参与，所承认，这种被认同的感觉是对人最好的享受。 主持人：您是乐在其中吗？

徐宇：应该说这是我一直追求的梦想。

网店未来有更大发展空间 但永远不能取代实体店

主持人：我们也希望看到您越来越多的成功项目。第二个问题是关于经营模式的。咱们百荣是以实体店加网上的购物平台，现在有很多老字号店也在开设一些网点。想问一下徐总，网店会不会是今后实体店发展的一个趋势？

徐宇：是这样的，这个问题我们以前也探讨过。网上销售空间未来还有更大的发展，但是它永远不可能取代实体店的销售。我们刚才检讨零售业在这么多年的演变过程中，我们有提到过不同商品有适合自己各种各样的售卖方式。实际上网络在今天也有它售卖的弊病，比如它的展示效果，它对于货品的面料质感的表现。因为人去感受一些东西有各种各样的方式，所谓色、香、味、等很多指标，其中很多靠感官和体验的指标是在网上实现不了的。 今天有越来越多的产品实行了这种体验性消费，就是先让你去感受这个货品的好，你才会去购买。所以网络的消费方式，从今天这种体验式消费作为一个潮流的情况下，网络消费方式跟体验式消费是有着背道而驰的感觉。

因此，我认为即便网络销售的空间以后会增大，但是适合网络上销售的，我认为更多是趋向于进超市的这些通用化、标准化商品，在网络上销售更好。更加需要去体验，去感受货

品质与感官效果的应该在实体店里。彼此上应该是两股道上走的车，彼此都会有自己的发展空间。

主持人：第三个问题是和这个相关的。您觉得随着科技的发展，网络会在商业发展中起到一个什么样的作用？

徐宇：我觉得彼此之间应该有一个很好的促进作用。网络不仅仅是一个商业载体，更重要的是它一个传播平台，是一个渠道。商业一定会需要网络这样一个传播平台，网络反过来如果跟商业平台有一个很好的结合，我觉得网络的很多东西也会有一个更好的发展。 比如我们今天再有一个人建一个淘宝网的时候，恐怕就非常困难，他需要付出的成本和风险也非常巨大。如果有好的营销网络能够跟实体商业企业进行结合，我想可能这种风险就会得到一个很大的规避。它的成功机率也会变得更高。因此，我认为网络和商业实体之间有很大的合作空间。

主持人：冒昧问一句，现在百荣的网上平台销售情况怎么样？

徐宇：百荣现在一直在规划建设自己的网络平台，但是这样一个动作的操作我们一直走得比较谨慎。因为这里面涉及到一些技术问题和运营上的手段问题。应该说在这块我们走得比较稳健，比较谨慎。今天我们还处在方案的探讨和研究中，还没有真正开始网上操作的实际行动。在未来1-2年内我们会逐步的完善和推出。

主持人：现在百荣的经营情况怎么样？未来的发展目标是什么？

徐宇：现在百荣一期经营情况非常好，据我们统计，一期平均日客流都达到了四-五万人，在周末可以达到八万的客流量。应该说，一期销售现在已经呈现出了一个繁荣的景象。二期经过我们的调整现在也显露出非常好的势头，在今年的“六一”和端午节期间，我们二期一个接近四万平米的玩具城(应该是华北最大的)刚刚形成，在端午节和“六一”期间我们做了一个活动，客流量非常好。这块也给了我们很大的信心。

从百荣集团角度来讲，我们未来的主营业务就是商业地产。在南二环到南三环这个板块里面，我们现在已经有了一期和二期。未来准备开发建设三期项目，在这个区块里面，我们的项目定位基本是南城的城市配套功能和产业功能相结合的一个定位。

当然，我们也很有可能未来在北京的其他地方或者全国其他省份去开发我们新的商业地产项目。这种可能性也非常大。目前我们商业地产的核心板块就是在南城永外大街这。 主持人：我们很希望看到以百荣这个点来带动整个商圈的发展。

徐宇：这种带动，我相信一定会有。事实上百荣对整个木樨园商圈的带动作用已经非常明显，原来木樨园商圈从八十年代发展初期基本上是以服装批发为主的，几乎所有市场都是以经营服装为主。百荣的出现改变了这个区域只有服装市场的面貌。第一个在木樨园商圈建设一个综合品类的大规模市场，这是对这个商圈的带动和引领。

第二个，我们融入了更加时尚的元素，汇集了全国更多的品牌，而且以这种“MALL”的形式出现。我们希望在将来一方面会沿着开发南城，增加完善城市配套功能；同时在产业的配套完善上都能够起到百荣规划建设的作用。

主持人：今天非常感谢徐总作客我们直播间，也希望徐总在开发过程中能够感到越来越多的乐趣！

徐宇：谢谢主持人！感谢新浪商业地产频道！感谢广大的网友！