房地产行业财税处理专题解析2
42问题： 企业投资者从公司借款超过一年要缴纳个人所得税吗？
答案：《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税{2003}158号）规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后即不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。
43问题：自然人股东平价转让股权是否需要缴纳个人所得税？
答案：依据《个人所得税法》和《个人所得税法实施条例》的规定，个人股权转让需按“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。另根据《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函{2009}285号）规定，对扣缴义务人或纳税人申报股权转让的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例对应的净资产份额，核定征收个人所得税。
44问题：个人股权转让取得的所得，其个人所得税的纳税地点是如何规定的？
答案：根据《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函{2009}285号）规定，个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权变更企业所在地地税机关为主管税务机关。纳税人或扣缴义务人应到主管税务机关办理纳税申报和税款入库手续。
45问题：个人股权转让过程中取得违约金收入是否缴纳个人所得税？
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答案： 根据《个人所得税法》的有关规定，股权成功转让后，转让方个人因受让方个人未按规定期限支付价款而取得的违约金收入，属于因财产转让而产生的收入。转让方个人取得的违约金应并入财产转让收入，按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。
46问题： 资本公积转增资本是否需要缴纳个人所得税？
答案：根据《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》（国税发{1997}198号）和《国家税务总局关于原城市信用社在转制为城市合作银行过程中个人股增值所得应纳个人所得税的批复》（国税函{1998}289号）的规定，对股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。其他均依法纳税。
47问题：有限责任公司以净资产折股、整体变更设立股份公司时自然人股东是否应缴纳个人所得税？
答案：在企业重组过程中，如对资产评估增值，并将增值部分通过资本公积等转增股本，实际上是企业对股东派发红利，应按照个人所得税法和有关政策规定征收个人所得税。
48问题： 自然投资者从清算企业分得的剩余财产，超过投资成本的部分，是否征收个人所得税？如果征，是否应分别按“利息、股息、红利所得”和“财产转让所得”项目征税？
答案：根据《个人所得税法》第六条第四款规定：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，因此对自然人投资者从清算企业分得的剩余财产，超过投资成本的部分，应按财产转让所得项目征收个人所得税。
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49问题：某公司在年终汇算清缴时进行改制，有股东要求撤资，公司在向这些股东分配红利时，部分股东获得的是公司的债权。分得债权的股东是否缴纳个人所得税？
答案：《国家税务总局关于个人股东取得公司债权债务形式的股份分红计征个人所得税问题的批复》（国税函{2008}267号）明确，根据《个人所得税法》和相关规定，个人取得的股份分红所得包括债权、债务形式的应收账款、应收账款相抵后的所得。个人股东取得公司债权、债务形式的股份分红，应以其债权形式应收账款的账面价值减去债务形式应付账款的账面价值的余额，加上实际分红所得为应纳税所得，按照规定缴纳个人所得税。
50问题：个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个人所得税？
答案：根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税{2005}45号）规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
51 问题：个人转让自建房该如何计算个人所得税？
答案：根据《个人所得税法实施条例》的规定，对于财产转让所得项目，如果纳税人无法提供财产原值，主管税务机关可以核定财产原值，并据此征收个人所得税。
52问题： 房产捐赠给亲属是否缴纳个人所得税？
答案：根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋产权无税问题的通知》（财税{2009}78号）第一条规定，一下情形的房屋产权无偿赠与对当事双方不征收个人所得税：（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、
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外孙子女、兄弟姐妹。（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
53问题：企业年终给客户赠送礼品，是否需要扣缴个人所得税？
答案：《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（国税函{2000}57号）规定，部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券。对个人取得的该项所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。因此，上述企业年终给客户赠送礼品需要扣缴个人所得税。
54问题：业务招待费中的礼品费是否缴纳个人所得税？
答案：根据《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（国税函{2000}57号）规定，单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券。对个人取得该项所得，应按照《个人所得税法》中规定的“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。但如果是向本公司的员工发放庆典礼金、礼品，则应当与发放当月的工资一起合并计算，按照“工资、薪金所得”计算缴纳个人所得税。
55问题：购物索取发票后得知发票中奖，获得的奖金是否缴纳个人所得税？
答案：根据《财政部 国家税务总局关于个人取得有奖发票奖金征免个人所得税问题的通知》（财税{2007}34号）规定，个人取得单张有奖发票奖金不超过800元（含800元）的，暂免征收个人所得税。个人取得单张有奖发票奖金所得超过800元的，应全额按照《个
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人所得税法》规定的“偶然所得”项目征收个人所得税。
56问题：退休人员取得的过节费是否需要缴纳个人所得税？
答案：离休人员取得过节费，应该按照《国家税务总局关于离退休人员取得离退休工资以外的奖金补贴征税问题的批复》（国税函{2008}723号）规定征收个人所得税，即离退休人员当月从原任职单位取得各项生活补贴、奖金、实物等，在减除费用扣除饿后，按照“工资、薪金”所得项目缴纳个人所得税。
57问题： 向引进的研究生发放一次性安家费3万元是否需要代扣个人所得税？
答案：根据《个人所得税法》第四条规定：按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、退休工资、离休省会补助费，暂免征收个人所得税。你单位向引进的研究生发放一次性安家费，如符合上述规定，可以免缴个人所得税；如不符合上述规定或以“安家费”名义向员工发放收入，应作为“工资、薪金所得”项目由发放单位负责代扣代缴个人所得税。
58问题： 个人购买酒店客房，并将其委托酒店管理公司统一经营管理，个人取得的年度客房利润分红是否缴纳营业税？
答案：根据《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函{2006}478号）规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如果房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”税目缴纳营业税，按照财产租赁项目缴纳个人所得税。
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59问题： 个体工商户业主、个人独资企业个人所得税费用的扣除标准是多少？
答案：根据《财政部 国家税务总局关于调整个体工商户业主、个人独资企业和合伙企业自然人投资者个人所得税费用扣除标准的通知》（财税{2011}62号）规定，对个体工商户业主、个人独资企业和合伙企业自然人投资者的生产经营所得依法计征个人所得税时，个体工商户业主、个人独资企业和合伙企业自然人投资者本人的费用扣除标准统一确定为4200元/年（3500元/月）。投资者的工资不得在税前扣除。个体户向其从业人员实际支付的合理的工资、薪金支出，允许在税前据实扣除。
60问题： 个人所得税各税目之间如果有亏损，是否可以抵免有收入的税款？
答案：我国现行个人所得税制采用的是分类所得税制，分11个应税项目，适用不同的减除费用和税率，分别计征个人所得税。由于在分类所得税制下，每一类所得都要单独征税，因此，不同的所得项目之间不得互相抵免，同一所得项目下不同所得也不可互相抵扣。
61问题：房地产企业是否可以减免城镇土地使用税？
答案：《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税函{2004}100号）规定，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。因此，房地产开发企业尚未出售的商品房所占用的土地，不能减免土地使用税。
62问题：某房地产开发企业，开发产品尚未竣工，其支付的土地使用税是否一次性税前列支？
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答案：土地使用税在管理费用核算，企业按规定缴纳的土地使用税，无论开发产品是否竣工，都可以在税前扣除。
63问题：某房地产公司，购买了一块填海整治的土地。请问，房地产公司是否可以享受免缴土地使用税的优惠政策？
答案：根据《城镇土地使用税暂行条例》第六条规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废气土地，从使用的月份起免缴土地使用税5-10年，另根据《国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题的批复》（国税函{2005}968号）规定，享受免缴土地使用税5-10年的填海整治的土地，是指纳税人经有关部门批准后，自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。
64问题：某房地产开发企业在开发商品住房项目中配套建造廉租住房、经济适用房，对廉租住房、经济适用住房部分能否免缴土地使用税？
答案： 根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税{2008}24号）规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
65问题：房屋出租房（产权人）将房屋交由承租方进行装修后无偿使用一段时间，请问无偿使用期间房产税应如何缴纳？）
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答案：依据房产税相关规定，房屋承租方将租用的房产进行装修，在一定期限内无阻使用，其实质是承租方以房屋装修费抵顶租金，属于房屋出租。因此应由房产的产权所有人，即出租方按规定缴纳房产税。
66问题： 按揭中的房产没有拿到房产证，还需要缴纳房地产税吗？
答案：根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发{2003}89号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起计征房产税和城镇土地使用税。自有房屋用于经营，房产税按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征，税率为1.2%。所以，无论是否拿到房产证，房屋只要交付使用了，就应按规定缴纳房产税。
67问题：房地产开发企业开发的商品房是否缴纳房产税？
答案：根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发{2003}89号）第一条，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言的一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。
68问题：甲乙两企业合作建房，房产税由哪方缴纳？
答案：根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人、承典人不在房产所在地，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，甲、乙企业应当分别就自己使用部分的房产缴纳房产税。
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69问题：违章建筑是否缴纳房产税？
答案：根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。根据《房产税暂行条例》的有关规定，已构成应税房产的违章建筑，应按规定缴纳房产税。对产权未确定的，由房产代管人或使用人缴纳房产税。
70问题：按揭买房发生的利息支出是否计入房屋原值计征房产税？
答案：《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税{2008}152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定允以调整或重新评估。因此，按揭买房发生的利息支出，凡按照国家会计制度规定应该计入房产原价的，需计征房产税。
71问题：企业新成立时买了一块土地，实际只用了其中的三分之二建造房屋，企业该如何计算房产税？
答案：根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税 {2010}121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
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72问题：员工宿舍是否需要缴纳房产税？
答案：《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税{2000}125）规定，对按政府法规价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
根据上述规定，企业将自有产权的宿舍供员工免费使用，可适用财税{2000}125号文第一条的规定暂免征收房产税。
73问题：建设监理合同和拆迁补偿合同是否缴纳印花税？
答案：《印花税暂行条例》第二条规定，下列凭证为应纳税凭证：（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性的凭证;(2)产权转移书据；（3）营业账簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证。印花税是按列举的税目征税的，建设监理合同和拆迁补偿合同不在所列税目范围之内，因此上述合同不缴纳印花税。
74问题：企业与劳务公司签订招聘合同，委托其为企业招聘员工，招聘合同是否需要缴纳印花税？
答案：根据《印花税暂行条例实施细则》第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和财经部确定征税的其他凭证征税。也就是说，印花税的征收范围采用列举的方式。
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没有列举的凭证，无需贴花。招聘合同不在印花税应税合同或凭证的列举范围内，因此，企业与劳务公司签订的招聘合同不缴纳印花税。
75问题：土地租赁合同是否属于印花税应税凭证，是否需要贴花？
答案：土地租赁合同和房屋租赁合同等有区别，它不是印花税应税凭证。《印花税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例规定缴纳印花税。《印花税暂行条例实施细则》第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。也就是说，印花税的征收范围采用列举的方式，没有列举的凭证，不需要贴花。由于在印花税税目表的财产租赁合同税目中没有列举土地租赁合同，因此签订的土地租赁合同不属于印花税应税凭证，不需要贴花。
76问题：仅取得房地产开发商签订的合同文本，而没有不动产销售发票，如何确认契税纳税义务的发生时间？
答案： 根据《契税暂行条例》第八条规定，签订合同的当天即为契税纳税义务发生时间。与房地产开发商签订土地、房屋权属转移合同后，即使没有取得不动产销售发票，也应当根据《契税暂行条例》第九条的规定，自签订合同之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收核定的期限内缴纳税款。
77问题：我公司施行抽奖的办法，共销售别墅100套，预备抽奖的汽车5辆。销售别墅时，我公司先开收据，待别墅售完后抽奖，中奖者获得汽车，没中奖者，以收据换开销售不动产发票。请问，我公司赠给中奖者的汽车怎样进行纳税处理？
答案：你公司购买的汽车，应当向汽车销售公司取得机动车销售专用发票，你公司做
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账务处理。
你公司卖给中奖者的汽车属于组合销售本企业商品，应当根据国税函{2008}875号文件规定的组合销售进行纳税处理，销售别墅缴纳营业税；销售汽车缴纳增值税，并到国税局为中奖者开具增值税发票。
78问题：我公司2011年3月1日，将开发的写字楼4000㎡转作“投资性房地产”并对外出租，会计核算已经计提了折旧。由于金融危机的影响，公司资金紧张，2012年7月份又将这部分房产出售给承租人，销售收入6000万元。请问：先出租再出售的这部分房产在计算土地增值税时，可否享受附加扣除？
答案：计算土地增值税时的附加扣除是指计算增值额时允许扣除的房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目。
79问题：2011年1月，我公司在A港口附近新购置了一块甲公司2009年填海整治的一宗土地。请问，我公司可否享受《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的免税待遇？
答案：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条（六）规定：“经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5-10年。”
《国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税暂行条例》（国税函{2005}968号）规定：“按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条的规定，享受免缴土地使用税5-10年的填海整治的土地，是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。”因此，你公司通过
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转让方式取得的填海整治的土地使用权不可以享受免征城镇土地使用税的待遇。
80问题：由于最近几年国家对城市的房产限购限价，我公司开发的商品房有的已经建成几年了也没有售出。请问，完工待售的房产是否缴纳房产税？
答案：《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发【2003】89号）第一条“关于房地产开发企业开发的产品房征免房产税问题”规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应自房屋使用或交付之次月起，征收房产税。
因此，你公司完工待售的房产，不论已建成多长时间，这些房产仍然属于产品，不征收房产税；但是，在出售前如果已经出租、出借、自用的，则，从出租、出借、自用的次月起应当缴纳房产税。
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