本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、投资者进行房地产投资的主要目的一般是。 A：获取房地产当期收益 B：获取房地产未来收益
C：直接从事房地产开发经营活动 D：间接参与房地产开发经营活动 E：借款合同
2、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元／㎡，出租的年未净收益为330元／㎡．假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，计算该期房的价格为。 A：2 934元／㎡ B：2 390元／㎡ C：2 900元／㎡ D：2 940元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
3、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。
A．吸纳周期是指房屋从准备租信到租售完成所需的时间 B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
4、2006年某市商品住宅实际销售量为410万，预测销售量为380万。如果平滑指数α=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万。(2007年试题) A：390.5 B：399.5 C：523.5 D：543.0 E：借款合同
5、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。 A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税 6、垄断竞争是仅与完全竞争的条件不同。 A：市场上有足够多的生产者和消费者 B：资源完全自由流动 C：市场上的产品是同质的 D：市场信息是完全畅通的
E：执行层的组织协调
7、当计息周期大于1年时，年名义利率r与实际利率i的关系是__。 A．i＝r B．i＞r C．i＜r D．i＝1+r
8、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。 A：10.0％ B：14.0％ C：25.0％ D：35.0％ E：借款合同
9、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和__对其价值有着重大影响。
A．房地产相邻关系的限制 B．房地产权利的限制 C．房地产政府监督 D．银行利率
10、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是__。 A．i＝r B．i＞r C．i＜r D．i＝1+r
11、房地产投资信托的风险不包括__。 A．经营风险 B．市场风险 C．利率风险 D．操作风险
12、在房地产开发投资中，属于财务费用的是。 A：折旧费 B：审计费
C：金融机构手续费 D：无形资产摊销费 E：借款合同
13、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的．【2003年考题】 A：有用性、稀缺性、有效需求 B：供给、需求、利用状况 C：权利、租金、利率
D：价值、使用价值、供求 E：工业用地的监测点评估价格
14、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元／㎡，其中主体工程900元／㎡，安装及装饰装修工程费为600元／
㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15％，则在估价时点的续建费用为元／㎡。 A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76
E：工业用地的监测点评估价格
15、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、__等。 A．规划设计方案 B．投资估算 C．资源条件 D．投资权益
16、房地产估价的市场法可以说是以为基础的。 A：均衡原理 B：适合原理
C：收益递减递增原理 D：替代原理
E：工业用地的监测点评估价格
17、土地使用权抵押时，其地上建筑物__抵押。 A．随之 B．不能
C．由抵押人确定是否 D．由抵押权人确定是否
18、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报__审批。 A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门 D．国务院
19、某幢大厦的房地总价值为5 000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1 000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元．按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。 A：20％ B：10％ C：30％ D：40％
E：工业用地的监测点评估价格
20、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向收取有关费用。 A：物业管理企业 B：社区服务中心 C：业主委员会 D：最终用户
E：执行层的组织协调
21、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50
年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定．预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30．5万元、29．5万元，报酬率为8％．用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为．【2007年考题】
A：358．85万元 B：360．49万元 C：362．93万元 D：365．29万元
E：工业用地的监测点评估价格
22、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。 A．8.0 B．5.6 C．5.0 D．0.7
23、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是__。 A．围墙工程费 B．电力设施工程费 C．居委会用房建设费 D．人防工程费
24、A自治区某市属于县级市，并且是国家级历史文化名城，该市单独编制的历史文化名城保护规划，应报__审批。 A．国务院
B．A自治区人民政府 C．建设部
D．国家文物局
25、拆除未到期限的临时建筑__。 A．不予补偿 B．适当补偿 C．等价补偿 D．收取罚款
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。 A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工 C．从工程开工到全部工程竣工 D．从工程开工到项目租售完毕
2、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是．
A：股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系 B：债券体现的是债权债务关系
C：投资基金证券是由基金发起人发行的
D：投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系
E：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系 3、下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人，表述正确的是。 A：中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为房产税纳税人 C：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人
D：有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人
E：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，转让的单位和个人为契税的纳税人
4、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是__。 A．交换价值 B．公开市场价值 C．投资价值 D．理论价格 E．标定地价
5、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是__。 A．固定总价合同，采用按日计价的增价条款 B．固定总价合同，采用重大增价条款调整 C．固定总价合同，采用延期增价条款 D．成本加浮动酬金合同
6、具体的长期趋势法主要有__。 A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法和平均发展速度法 C．时间序列分析法
D．移动平均法和指数修匀法 E．回归分析法
7、资本化率的公式为（）。 A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D
8、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。
A．变动成本的设 B．销售收入的不同 C．固定成本的设置 D．平衡点的设置
9、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有__。 A．社会养老保险 B．健康保险
C．劳动工伤保险 D．意外伤害保险 E．失业保险
10、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括__。 A．估价目的、估价原则、估价对象 B．估价目的、估价原则、估价时点 C．估价原则、估价对象、估价时点 D．估价目的、估价对象、估价时点 11、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。 A．80% B．60% C．90% D．70% 12、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是。 A：净现值
B：净现值期望值 C：净现值标准差
D：净现值标准差系数 E：借款合同 13、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。 A．4 B．3 C．2 D．1
14、下列哪种情况会导致房地产价格偏高__。 A．有特殊利害关系人之间的交易 B．出国急售
C．买方对所买房地产有特别兴趣 D．卖方不了解行情
15、业建筑设计的评价指标不包括__。 A．土地利用系数 B．厂房展开面积
C．厂房有效面积与建筑面积比 D．单位面积造价
16、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有。 A：贷款价值比率通常不超过50％ B：贷款期限最长不超过10年 C：贷款期限最长不超过20年
D：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 E：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 17、物业资产管理的职能包括。 A：物业管理 B：设施管理
C：房地产资产管理
D：运营管理
E：房地产组合投资管理
18、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是__。①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议 A．②⑤④③①⑥⑧⑦ B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦ D．②③⑤④①⑧⑥⑦
19、下列属于形成权的是。 A：解除权 B：追认权 C：选择权 D：异议权 E：人身权
20、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。
A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定 B：抵押权、地役权登记，10个工作日 C：预告登记、更正登记，10个工作日
D：公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限
E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍
21、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有。 A：村办企业的厂房可以抵押
B：以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产 C：公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
D：抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效
E：同一房地产不得设定两个以上抵押权
22、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是__。 A．800.62 B．687.22 C．804.73 D．752.49
23、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。
A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置
B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效 C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行
D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可 E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿 24、房地产开发项目的前期工作的主要内容包括。 A：获取土地使用权
B：确定规划设计方案并获得规划许可 C：建设工程招标 D：开工申请与审批 E：建筑安装施工
25、长期趋势法是根据房地产价格在__较长时期内形成的变动规律作出判断。 A．现在
B．过去至现在 C．现在至将来 D．过去至将来
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