房产赠与、奖励税会差异

目前，有些霸气的企业为了留住人才，用住房奖励优秀员工，在时下为房子奔命的人群中当是可遇不可求的福利。现结合当前相关会计及税法规定，以非房地产企业为例，对企业购买住房奖励职工的财税处理作一探讨。　　

　　一、会计规定　　

　　《企业会计准则第9号——职工薪酬》规定，职工薪酬是指职工在职期间和离职后提供给职丁的全部货币性薪酬和非货币性薪酬，其中，非货币性薪酬主要为非货币性福利，包括向职工无偿提供自己拥有的资产等。　　

　　《企业会计准则第14号——收入》第四条规定：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。　　

　　根据以上规定，企业将外购的房屋作为福利奖励给职工个人，不符合《企业会计准则第14号——收入》，会计上不作为收入处理。　　

　　二、税法规定　　

　　1、企业所得税规定　　

　　《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。　　

　　根据上述规定，企业将房屋奖励给职工，资产所有权已发生转移，

应视同销售缴纳企业所得税。　　

　　2、个人所得税规定　　

　　根据《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分（职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额），属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。　　

　　对职工取得的上述应税所得，比照国家税务总局《关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。　　

　　根据上述规定，企业将房屋奖励给职工，应该根据购房价款按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税　　

　　3、营业税规定　　

　　《营业税暂行条例实施细则》第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：(一)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；(二)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；(三)财政部、国家税务总局规定的其他情形。　　

　　根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干问题的通知》财税〔2003〕16号(二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。　　

　　根据上述规定，企业将房屋奖励给职工，如果房屋市价高于原价，应该按照差额缴纳营业税，反之，则不缴税。　　

　　三、财税差异　　

　　对于视同销售，一般有两种方法：一种是会计上不按视同销售处理，将发生的支出直接列入相关的成本费用；另一种是会计上按视同销售处理，计入主营业务收入。企业将房屋赠送给职工，则属于前者。　　

　　例、某单位与职工签订协议，如果在本单位从业达到20年以上，就赠送房屋一套给职工。假如张某获得企业奖励的住房一套，市场价为25万元，假设该房屋购置原价为30万，已提折旧10万元。该房屋为单位团购所得。　　

　　解析：　　

　　1、对张某买房行为的个人所得税税务处理是：　　

　　300000÷12=25000（元），适用税率25%，速算扣除数1375。张某应纳个人所得税＝300000×25%－1375＝73625（元）　　

　　2、企业应缴营业税：该房屋原价为30万元，市场售价25万元，售价小于原价，不缴纳营业税。　　

　　3、会计处理：　　

　　借：固定资产清理　20 　　　　　　累计折旧　　　10　　 　贷：固定资产30　　

　　借：应付职工薪酬—非货币性福利　20 　　　　　贷：固定资产清理　　20　　

　　借：管理费用等　　20 　　

　　　　贷：应付职工薪酬——非货币性福利20　　

纳税调整：年终汇算清缴时，应纳税调增5万元（25-20）。

财政部、国家税务总局

关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知

发文日期: 2007-02-08 发文字号: 财税[2007]13号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局：

　　近日部分地区来文反映，一些企事业单位将自建住房以低于购置或建造成本价格销售给职工，对此是否征收个人所得税希望予以明确。经研究，现对有关问题的处理明确如下：

　　一、根据住房制度改革的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。

　　二、除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

　　前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。

　　三、对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发[2005]9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

　　四、本通知自印发之日起执行。此前未征税款不再追征，已征税款不予退还。

　　请遵照执行。

税目】：公司奖励职工房屋视同公司发给职工工资，按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

【计税方法】：对职工取得的上述应税所得，比照全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

【例题】某单位购置一批商品房奖励给职工，李某以30万元的价格购买了其中一套（单位原购置价36万元）。对李某买房行为的税务处理是：36万与30万之差，视同该职工取得了工资收入,60000÷12＝5000（元），适用税率15%，速算扣除数125。买房行为应纳个人所得税＝60000×15%－125＝8875（元）

如果房地产企业奖励职工住房，一分钱也不收，则按市价按上述方法计算个人所得税。

【例题】某房地产开发企业对工作5年以上的高管，每人奖励一套住房，市场价每套30万元，李某获得了其中一套。对李某买房行为的税务处理是：

300000÷12=25000（元），适用税率25%，速算扣除数1375。买房行为应纳个人所得税＝300000×25%－1375＝73625（元）。

财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税[2009]78号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，宁夏、、青海省（自治区）国家税务局，生产建设兵团财务局：

　　为了加强个人所得税征管，堵塞税收漏洞，根据《中华人民共和国个人所得税法》有关规定，现就个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知如下：

　　一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

　　（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

　　（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养

或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　二、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：　　（一）《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条规定的相关证明材料；

　　（二）赠与双方当事人的有效身份证件；

　　（三）属于本通知第一条第（一）项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。

　　（四）属于本通知第一条第（二）项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇或事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

　　税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。

　　三、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

　　四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

　　五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。　　六、本通知自发布之日起执行。 　　

财政部 国家税务总局二○○九年五月二十五日

国家税务总局

关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函〔2008〕828号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：

一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。 （一）将资产用于生产、制造、加工另一产品； （二）改变资产形状、结构或性能；

（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）； （四）将资产在总机构及其分支机构之间转移； （五）上述两种或两种以上情形的混合； （六）其他不改变资产所有权属的用途。

二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。 （一）用于市场推广或销售； （二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利； （四）用于股息分配； （五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。

三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

四、本通知自2008年1月1日起执行。对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按本通知规定执行。

国家税务总局 二○○八年十月九日